埼玉で店舗・事務所を借りる初期費用はいくら？テナント契約の費用を解説
埼玉県で店舗や事務所を探している方のなかには、「テナントを借りるには、いくら用意すればよい？」「募集図面に書かれている費用以外にもお金がかかる？」と疑問を感じている方もいらっしゃると思います。
テナント契約では、賃料だけでなく、保証金や敷金、礼金、仲介手数料、保証会社の費用、火災保険料などが必要になる場合があります。
さらに、契約後には内装工事、設備工事、看板の設置、備品の購入などが発生する可能性があります。
初期費用を正確に把握するためには、賃貸借契約に必要な費用と、開業までに必要な費用を分けて考えることが大切です。
今回は、埼玉県で店舗・事務所などのテナントを探している方へ、主な初期費用の内訳や契約前に確認したいポイントを解説します。
■テナント契約の初期費用とは？
テナント契約の初期費用とは、店舗や事務所を借りる際に必要となる費用の総額です。
主に次のような項目があります。
・保証金または敷金
・礼金
・前家賃
・前払いの管理費や共益費
・仲介手数料
・家賃保証会社の費用
・火災保険料
・鍵交換費用
・看板使用料
・駐車場の契約費用
・造作譲渡料
・内装工事費
・設備工事費
・開業に必要な備品や什器の購入費
すべての物件で同じ費用が必要になるわけではありません。
物件の用途、面積、賃料、立地、契約条件、設備の状態などによって、必要な項目と金額は変わります。
募集図面だけでは総額を判断できない場合もあるため、申し込み前に初期費用の見積もりを確認しましょう。
■保証金・敷金とは？
保証金や敷金は、賃料の滞納、契約違反、退去時の原状回復費用などに備えて、借主から貸主へ預けるお金です。
店舗や事務所の募集では、物件によって「保証金」または「敷金」と表記されています。
金額は賃料の数か月分として設定されることが多く、住居用物件より高額になる場合があります。
特に、飲食店など貸主側のリスクや退去時の工事負担が大きい用途では、保証金が高く設定される可能性があります。
保証金や敷金は、契約終了後に全額返還されるとは限りません。
次のような費用が差し引かれる場合があります。
・未払いの賃料や管理費
・原状回復費用
・残置物の撤去費用
・借主の負担となる修繕費
・契約で定められた償却額
・その他の未払い費用
契約前に、返還される条件と差し引かれる費用を確認しましょう。
■保証金の償却とは？
事業用物件では、保証金に「償却」が設定されている場合があります。
償却とは、契約時または解約時に、保証金の一部を返還しないとする契約条件です。
例えば、保証金のうち一定額または一定割合を償却する契約では、その部分は原則として返還されません。
ただし、償却の方法は物件によって異なります。
・契約時に償却する
・退去時に償却する
・解約時期によって割合が変わる
・更新時に保証金を補充する
・償却とは別に原状回復費用が必要になる
「保証金○か月」と表示されていても、返還される金額は契約内容によって変わります。
保証金の金額だけでなく、償却の有無、時期、計算方法、原状回復費用との関係を確認しましょう。
■礼金とは？
礼金は、契約時に貸主へ支払う費用です。
一般的に、契約が終了しても返還されません。
礼金が不要なテナントもありますが、賃料の数か月分が設定されている物件もあります。
礼金がない物件でも、保証金の償却や別の一時金が設定されている可能性があります。
一つの費用だけで判断せず、契約時に支払う費用全体と、退去時に返還される可能性がある金額を確認することが大切です。
■前家賃と管理費・共益費
契約時には、入居を開始する月の賃料や、翌月分の賃料を前払いする場合があります。
月の途中から契約する場合は、日割り賃料が必要になることもあります。
管理費や共益費が設定されている物件では、賃料と同様に日割り分や翌月分を支払うことがあります。
確認したい項目は次のとおりです。
・賃料が発生する日
・日割り計算の方法
・翌月分を前払いするか
・管理費や共益費の金額
・看板使用料や駐車場代
・水道代などの固定費
・支払日と支払方法
「入居日」と「賃料発生日」が同じとは限りません。
内装工事を始める日から賃料が発生するのか、営業開始日から発生するのかについても確認しましょう。
■仲介手数料
不動産会社の仲介によって賃貸借契約が成立した場合は、仲介手数料が必要になることがあります。
仲介手数料には法令で上限が定められており、その範囲内で金額が決まります。
募集図面や初期費用の見積書に記載されている金額を確認しましょう。
駐車場、倉庫、看板スペースなどを別に契約する場合は、それぞれの契約について費用が発生する可能性があります。
契約する範囲と仲介手数料の対象を確認することが大切です。
■家賃保証会社の費用
事業用物件でも、家賃保証会社への加入が契約条件になっている場合があります。
保証会社は、借主が賃料を滞納した場合に、契約内容にもとづいて貸主へ賃料を立て替える会社です。
契約時には初回保証料が必要となり、その後も更新保証料や毎月の保証料が発生する場合があります。
主な確認項目は次のとおりです。
・初回保証料
・更新保証料
・毎月の保証料
・口座振替手数料
・保証される費用の範囲
・法人代表者の連帯保証が必要か
・追加で連帯保証人が必要か
保証料の計算に、賃料だけでなく管理費、駐車場代、看板使用料などが含まれる場合もあります。
初回の金額だけではなく、契約後に継続して必要となる費用も確認しましょう。
■火災保険料
テナント契約では、借家人賠償責任や施設賠償責任などを含む保険への加入を求められる場合があります。
必要な補償内容は、事務所、物販店、飲食店、美容室など、営業する業種によって異なります。
飲食店の場合は、火災や水漏れだけでなく、食中毒などのリスクに対応する保険を検討することもあります。
貸主や管理会社から指定される補償条件を確認し、営業内容に適した保険を選びましょう。
■鍵交換費用
前の借主が使用していた鍵を交換するため、鍵交換費用が必要になる場合があります。
鍵の種類や本数、セキュリティ設備によって金額は異なります。
店舗では、従業員用や裏口用など、複数の鍵が必要になることもあります。
次の内容を確認しましょう。
・交換する鍵の種類
・受け取れる本数
・追加の鍵を作成できるか
・オートロックや警備設備との連携
・退去時に返却する鍵の範囲
防犯設備を追加する場合は、貸主や管理会社の承諾が必要になる可能性があります。
■事業用物件の賃料と消費税
事務所や店舗など、事業用建物の賃料は消費税の課税対象となります。
募集図面を見るときは、表示されている賃料や管理費が税込みか税別かを確認しましょう。
駐車場、看板使用料、倉庫、設備使用料なども、契約内容によって消費税の扱いが異なる場合があります。
また、保証金や敷金でも、返還される部分と返還されない部分では取り扱いが異なることがあります。
具体的な税務処理については、税理士などの専門家へ確認しましょう。
■内装工事費
テナント契約では、契約費用とは別に内装工事費が必要になる場合があります。
主な工事には次のようなものがあります。
・床や壁、天井の工事
・間仕切り工事
・照明工事
・電気容量の変更
・給排水工事
・ガス工事
・空調設備工事
・換気設備工事
・厨房設備工事
・トイレや洗面設備の工事
・看板の設置
・消防設備工事
・防音工事
・通信回線の工事
物件の設備が新しく見えても、予定している業種でそのまま使用できるとは限りません。
契約前に工事業者と現地を確認し、希望する営業ができる設備容量や構造になっているか調べましょう。
■内装工事を始める前に承諾を得る
借主が自由に内装工事を行えるとは限りません。
工事前に、工事内容、図面、施工会社、工事期間などを貸主や管理会社へ提出し、承諾を得る必要がある場合があります。
特に次の工事は、事前確認が重要です。
・壁や床への穴あけ
・間仕切りの設置や撤去
・給排水管の変更
・ガス設備の設置
・電気容量の変更
・空調や換気設備の設置
・看板や外装の変更
・共用部分を使用する工事
・大きな音や振動が発生する工事
承諾を得ずに工事をすると、工事の中止や原状回復を求められる可能性があります。
見積もりを依頼する段階で、物件の工事ルールを施工会社へ共有しましょう。
■居抜き物件で発生する造作譲渡料
居抜き物件では、前の借主が設置した内装、厨房設備、空調、什器などを引き継ぐため、造作譲渡料が必要になる場合があります。
既存設備を利用できれば工事費を抑えられる可能性がありますが、設備が正常に使用できるとは限りません。
契約前に次の内容を確認しましょう。
・譲渡される設備の一覧
・所有者が誰か
・リース品が含まれていないか
・動作確認ができるか
・故障した場合の責任
・修理や交換に必要な費用
・不要な設備の撤去費用
・退去時に撤去する必要があるか
造作譲渡契約と物件の賃貸借契約は、別の契約になる場合があります。
どの設備を、誰から、どの条件で引き継ぐのかを明確にしましょう。
■看板や外装に関する費用
店舗を営業する場合は、看板の製作費や設置費が必要になる可能性があります。
物件によっては、指定された看板スペースの使用料が毎月発生します。
また、建物全体のデザインや管理規約により、看板の大きさ、色、照明、設置場所などが制限されている場合があります。
次の内容を確認しましょう。
・利用できる看板スペース
・看板使用料
・設置できるサイズやデザイン
・照明付き看板を使用できるか
・道路上へ突出しないか
・行政への申請が必要か
・退去時の撤去費用
看板は店舗の集客に影響するため、契約前に希望する表示ができるか確認することが大切です。
■開業前の賃料も資金計画に入れる
テナントを契約しても、すぐに営業を開始できるとは限りません。
内装工事、設備の搬入、許認可の手続き、スタッフの採用、研修などに時間がかかる場合があります。
その間も賃料が発生すれば、売上がない状態で固定費を支払わなければなりません。
契約前に、次のスケジュールを整理しましょう。
・物件の引渡し日
・賃料の発生日
・内装工事の開始日
・工事の完了予定日
・許認可の申請時期
・設備や商品の搬入日
・営業開始予定日
一定期間の賃料が免除されるフリーレントを相談できる物件もありますが、すべての物件で利用できるわけではありません。
フリーレントがある場合も、途中解約時の違約金など条件を確認しましょう。
■契約前に確認したい原状回復
テナント契約では、退去時にどの状態まで戻す必要があるかが重要です。
内装や設備をすべて撤去し、建物の構造部分だけの状態へ戻す「スケルトン返し」が契約条件になっている場合もあります。
原状回復費用は、物件の面積、内装、設備、工事内容によって高額になる可能性があります。
契約前に次の内容を確認しましょう。
・退去時に戻す状態
・内装や設備の撤去範囲
・看板や配線の撤去
・床、壁、天井の補修
・貸主が指定する工事業者の有無
・工事を完了する期限
・居抜きのまま次の借主へ引き継げるか
・保証金の償却との関係
入居時の工事費だけでなく、将来の退去費用も考えて物件を選びましょう。
■初期費用を抑えるときの注意点
初期費用を抑えたい場合は、礼金がない物件、保証金が比較的少ない物件、既存設備を利用できる居抜き物件などを検討できます。
ただし、契約時の支払いが少ない物件が、最終的に最も安いとは限りません。
例えば、保証金が少なくても内装工事費が高額になる場合や、居抜き設備の修理・交換が必要になる場合があります。
初期費用を比較するときは、次の費用をまとめて考えましょう。
・契約時に支払う費用
・内装や設備の工事費
・営業開始までの賃料
・許認可に必要な費用
・備品や什器の購入費
・広告や採用に必要な費用
・開業後の運転資金
・退去時の原状回復費用
契約に使える資金をすべて初期費用へ充てるのではなく、開業後の運転資金も残しておくことが大切です。
■申し込み前に初期費用の見積もりを確認する
テナントへ申し込む前には、契約時に必要となる初期費用の見積もりを確認しましょう。
見積書では、次の点を確認します。
・各費用の名称
・金額が税込みか税別か
・返還される費用と返還されない費用
・保証金の償却
・支払期限
・支払方法
・契約できなかった場合の返金
・申し込みを取り下げた場合の取り扱い
申込金や預り金を支払う場合は、そのお金が何のための費用なのか、契約に至らなかった場合に返還されるのかを書面で確認しましょう。
内容を理解しないまま支払うことは避ける必要があります。
■初期費用だけで物件を決めない
店舗や事務所は、初期費用の安さだけで選ぶと、営業開始後に問題が分かることがあります。
次の条件もあわせて確認しましょう。
・予定している業種で利用できるか
・営業時間の制限
・看板を設置できるか
・電気、ガス、給排水の容量
・空調や換気設備
・消防設備
・搬入経路
・来客用や従業員用の駐車場
・周辺の人通りや交通量
・近隣店舗との関係
・管理規約や使用細則
・中途解約の条件
・退去時の原状回復
事業内容によって、必要な立地や設備は異なります。
初期費用と物件条件の両方を比較し、営業を継続できる物件を選びましょう。
■埼玉県で店舗・事務所をお探しの方へ
スマイファミリー大宮店では、大宮を中心に埼玉県内の店舗・事務所・倉庫など、事業用物件についてご相談を承っています。
「テナント契約に必要な初期費用を知りたい」
「店舗と事務所のどちらで探せばよいか分からない」
「居抜き物件とスケルトン物件を比較したい」
「飲食店を開業できる物件を探したい」
「内装工事や設備について確認したい」
「初めての開業で、物件選びから相談したい」
このような場合も、予定している業種、希望エリア、広さ、賃料、開業時期、用意できる資金などを伺いながら、条件を整理していきます。
テナント契約では、毎月の賃料だけでなく、契約費用、内装工事費、開業準備費、運転資金まで含めた計画が重要です。
埼玉県で店舗・事務所などの事業用物件をお探しの方は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。
