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賃貸物件の空室巡回は必要？換気・通水・漏水確認など管理のポイントを解説

賃貸管理・オーナー様向け 2026.08.31

#埼玉 #空室対策 #賃貸管理 #空室巡回 #物件管理 #オーナー

賃貸物件から入居者が退去すると、次の入居者が決まるまで部屋が空室になることがあります。

空室中は人が生活していないため、「室内が汚れることはない」「設備も使用しないので故障しにくい」と思われることがあります。

しかし、人が住んでいない部屋でも、湿気によるカビ、排水口からの臭い、給排水設備の不具合、郵便物の滞留、虫の侵入などが発生する可能性があります。

長期間にわたって室内の確認を行わないと、異常の発見が遅れ、修繕費用が大きくなることも考えられます。

また、内見前に初めて室内を確認したところ、臭いやほこりが目立ち、すぐに案内できない状態になっているケースもあります。

今回は、埼玉県内でアパート、マンション、戸建てなどの賃貸物件を所有するオーナー様へ、空室巡回が必要な理由、換気や通水、漏水確認などの点検項目、巡回頻度、管理会社へ依頼する際の確認事項を解説します。

■賃貸物件の空室巡回とは？

空室巡回とは、入居者が退去した部屋を定期的に訪問し、室内や設備、共用部分などに異常がないか確認する管理業務です。

一般的な空室巡回では、次のような作業を行います。

・玄関や窓の施錠確認
・室内の換気
・水道の通水
・排水口の臭い確認
・漏水や水濡れの確認
・カビや結露の確認
・室内の簡易清掃
・虫や小動物の侵入確認
・設備や照明の確認
・郵便受けの確認
・共用部分の確認
・室内や建物外周の写真撮影

どこまで対応するかは、管理契約や巡回サービスの内容によって異なります。

「巡回」という名称でも、室内へ入らず建物の外側だけを確認するサービスもあります。

依頼する場合は、室内確認、換気、通水、写真報告などが含まれているか確認しましょう。

■空室でも建物は少しずつ変化する

空室期間中も、建物や設備の状態は変化します。

人が住んでいれば、窓や玄関を開ける、換気扇を使用する、水道を使用するなど、日常生活のなかで自然に空気や水が動きます。

空室になると、このような動きがなくなります。

その結果、次のような問題が発生する可能性があります。

・湿気が室内にこもる
・収納内部にカビが発生する
・排水トラップの水が減少する
・排水口から臭いが上がる
・水道の使用がなく配管内に水が滞留する
・小さな漏水を発見できない
・ほこりや虫の死骸がたまる
・郵便物やチラシが滞留する
・設備の不具合を把握できない
・不審者に空室だと気付かれる

退去後に清掃を済ませていても、その状態が何か月も保たれるとは限りません。

空室期間が長くなるほど、定期的な確認の重要性が高まります。

■室内を換気する理由

締め切った室内には、湿気や臭いがこもりやすくなります。

特に梅雨や夏場は湿度が高く、室内の空気が動かないことで、壁紙、収納、畳、木部などにカビが発生する可能性があります。

確認したい場所は次のとおりです。

・クローゼット
・押し入れ
・下駄箱
・キッチン収納
・洗面台下の収納
・北側の部屋
・窓周辺
・家具や家電を撤去した跡
・壁と床の境目
・畳の表面や裏側

巡回時に安全を確認したうえで窓を開け、室内の空気を入れ替えます。

収納扉も開けると、内部にこもった湿気を逃がしやすくなります。

ただし、雨天時や湿度が非常に高い日に長時間窓を開けると、外の湿気を室内へ取り込む可能性があります。

天候や室内の状態に合わせて換気を行い、退出前には窓と玄関の施錠を確認しましょう。

■通水を行う理由

空室巡回では、キッチン、浴室、洗面台、トイレなどの水を流す通水作業が行われることがあります。

排水設備には、下水からの臭いや虫の侵入を防ぐため、水をためておく部分があります。

長期間水を使用しないと、この水が蒸発し、排水口から臭いが上がってくる可能性があります。

主な通水箇所は次のとおりです。

・キッチンの蛇口と排水口
・浴室の蛇口と排水口
・洗面台の蛇口と排水口
・洗濯機置場の排水口
・トイレ
・バルコニーの排水口
・屋外水栓

通水時には、水を流すだけでなく、蛇口、給水管、排水管、収納内部などに水漏れがないか確認します。

洗面台やキッチンの収納内にある配管から少量の水が漏れている場合、床や収納板の変色によって発見できることがあります。

水道を閉栓している物件では、通常の通水ができない場合があります。

水道契約の状況や建物の設備に応じて、管理方法を決めましょう。

■水道を開栓したままにする場合の注意点

空室中も通水や清掃のために水道を利用できる状態にする場合があります。

一方で、水道を開栓したままにすると、設備の故障や凍結などによる漏水リスクも考える必要があります。

確認したい内容は次のとおりです。

・水道契約の名義
・基本料金の負担者
・元栓の位置
・止水栓の状態
・水抜きが必要な設備
・凍結する可能性
・給湯器の状態
・長期空室時の対応
・漏水が起きた場合の連絡先

冬季は地域や建物の状況によって、配管や給湯器の凍結対策が必要になることがあります。

物件の設備仕様が分からない場合は、管理会社や設備業者へ確認しましょう。

■漏水や水濡れを確認する

漏水は、早期発見できるかどうかによって被害の範囲が大きく変わることがあります。

空室の室内で少量の漏水が続くと、床材や壁紙だけでなく、下地や階下の部屋へ影響する可能性もあります。

巡回時には、次のような場所を確認します。

・キッチンのシンク下
・洗面台の収納内部
・トイレの床周辺
・浴室の入口
・洗濯機用水栓
・給湯器周辺
・天井や壁の染み
・窓周辺の水濡れ
・床の変色や浮き
・パイプスペース
・バルコニーの排水口

水滴、湿った臭い、壁紙の変色、床材の浮きなど、小さな変化が異常の手掛かりになることがあります。

異常を発見した場合は、写真を撮り、被害の拡大を防ぐための対応を検討します。

原因が分からないまま表面だけを乾かすのではなく、管理会社や修理業者へ連絡し、必要に応じて原因を確認しましょう。

■雨漏りや結露も確認する

水濡れの原因は、給排水設備だけとは限りません。

屋根、外壁、窓、バルコニーなどから雨水が侵入することもあります。

特に、大雨や台風の後は、次の場所を確認すると異常を発見しやすくなります。

・窓枠の周辺
・天井の角
・外壁に面した壁
・バルコニー側の床
・換気口の周辺
・最上階の天井
・サッシ下部
・エアコン配管の貫通部

雨漏りは、天候によって発生したり止まったりする場合があります。

巡回時に乾いていても、変色、剥がれ、カビ、湿った臭いなどが残っていることがあります。

異常が疑われる場合は、発見日や天候、場所を記録し、早めに調査を依頼しましょう。

■カビや結露を確認する

カビは、湿気、温度、栄養となる汚れなどの条件がそろうと発生しやすくなります。

空室では空気が動きにくいため、目立たない場所にカビが広がることがあります。

重点的に確認したい場所は次のとおりです。

・押し入れの奥
・クローゼットの隅
・洗面所
・浴室
・窓枠
・北側の壁
・床下収納
・キッチン収納
・壁紙の継ぎ目
・エアコン周辺

小さなカビでも、放置すると範囲が広がり、壁紙や木部の交換が必要になる可能性があります。

見つけた場合は、表面だけを清掃するのではなく、湿気がこもる原因や雨水の侵入がないか確認することが大切です。

■排水口からの臭いを確認する

空室へ入ったときに感じる不快な臭いは、内見時の印象にも影響します。

排水トラップの水が減っている場合は、通水によって改善する可能性があります。

しかし、臭いの原因には次のようなものもあります。

・排水トラップの水切れ
・排水管内の汚れ
・排水部品のずれ
・防臭部品の未設置
・清掃不足
・残置物
・カビ
・害虫や小動物
・下水設備の不具合

通水しても臭いが改善しない場合は、原因の確認が必要です。

芳香剤だけで臭いを隠すと、内見時にかえって違和感を持たれることもあります。

原因を把握し、必要な清掃や修理を行いましょう。

■電気設備や照明を確認する

電気が利用できる状態であれば、室内照明、換気扇、インターホンなどの作動を確認します。

主な確認項目は次のとおりです。

・玄関照明
・室内照明
・キッチン照明
・浴室やトイレの照明
・換気扇
・インターホン
・エアコン
・温水洗浄便座
・火災警報器
・分電盤

ただし、すべての設備を自己判断で操作してよいとは限りません。

ガス設備、給湯器、長期間停止していたエアコンなどは、安全性や契約状況を確認したうえで対応します。

電気を解約している場合は、内見時の照明や設備確認をどのように行うか、事前に決めておきましょう。

■郵便受けを確認する

空室の郵便受けにチラシや郵便物がたまっていると、外部から長期間不在であることが分かりやすくなります。

また、共用部分の美観を損ね、ほかの入居者へ管理されていない印象を与える可能性もあります。

巡回時には、次の内容を確認しましょう。

・チラシがたまっていないか
・前入居者宛ての郵便物がないか
・郵便受けが破損していないか
・投入口がふさがれていないか
・空室表示が適切か
・不審な物が入っていないか

前入居者宛ての郵便物を勝手に開封したり、廃棄したりしないよう注意が必要です。

郵便物の取り扱いについては、郵便事業者や管理会社へ確認しましょう。

■玄関や窓の施錠を確認する

空室巡回では、防犯上の確認も重要です。

工事業者、清掃業者、募集担当者など、複数の関係者が鍵を使用することがあります。

作業後に窓や玄関が施錠されていないと、不法侵入や盗難などのリスクが高まります。

確認したい箇所は次のとおりです。

・玄関ドア
・勝手口
・窓
・バルコニー側のサッシ
・雨戸やシャッター
・物置
・メーターボックス
・集合ポスト
・オートロックの共用扉

室内を確認した後は、すべての窓と扉を閉め、施錠状態を確認してから退出しましょう。

鍵を誰が保管し、いつ持ち出したか記録できる体制も大切です。

■室内の簡易清掃を行う

退去後に専門業者による清掃を行っていても、空室期間中には少しずつほこりがたまります。

窓を開けた際に砂ぼこりや落ち葉が入ることもあります。

巡回時に確認したい内容は次のとおりです。

・玄関の砂やほこり
・床のほこり
・窓枠の汚れ
・虫の死骸
・バルコニーの落ち葉
・排水口のごみ
・室内の異臭
・照明器具のほこり
・内見用スリッパの状態
・募集資料の状態

内見予定がある場合は、玄関を開けた瞬間の印象が特に重要です。

明るさ、臭い、清潔感、室温などを確認し、案内しやすい状態を保ちましょう。

■害虫や小動物の侵入を確認する

人の出入りが少ない空室でも、虫や小動物が侵入する可能性があります。

網戸の破れ、配管周辺の隙間、換気口などが侵入経路になることがあります。

次のような兆候がないか確認しましょう。

・虫の死骸
・ふん
・異臭
・食害の跡
・巣
・網戸の破れ
・壁や配管周辺の隙間
・天井裏からの音
・バルコニーの鳥の巣

異常を発見した場合は、種類や侵入経路を確認し、必要に応じて専門業者へ相談します。

巣や生き物の種類によっては、自己判断で撤去しないほうがよい場合もあります。

■バルコニーや専用庭を確認する

バルコニーや専用庭は、室内から見えにくい問題が発生する場所です。

落ち葉やごみが排水口をふさぐと、強い雨の際に水がたまり、室内への浸水や階下への漏水につながる可能性があります。

主な確認項目は次のとおりです。

・排水口の詰まり
・落ち葉やごみ
・鳥の巣やふん
・手すりのぐらつき
・床面のひび割れ
・避難経路をふさぐ物
・雑草
・外部から持ち込まれた物
・隣室との隔て板
・物干し金具

専用庭がある場合は、雑草の伸び方や樹木の状態も確認します。

雑草が繁茂すると、害虫の発生や近隣からの苦情につながる可能性があります。

■共用部分も確認する

一棟のアパートやマンションを所有している場合は、空室の室内だけでなく、共用部分も確認します。

主な確認場所は次のとおりです。

・エントランス
・廊下
・階段
・集合ポスト
・ごみ置場
・駐輪場
・駐車場
・共用灯
・外壁
・フェンス
・植栽
・排水設備

共用部分にごみが放置されていたり、照明が切れていたりすると、現在の入居者の満足度や内見者の印象へ影響します。

建物全体の管理状態は、募集活動にも関係します。

室内がきれいでも、エントランスやごみ置場が乱れていると、入居を見送られる可能性があります。

■空室巡回の頻度はどのくらい？

空室巡回に一律の頻度が決められているわけではありません。

建物の構造、季節、設備、立地、空室期間などを踏まえて決めます。

例えば、次のような場合は巡回の間隔を短くすることを検討します。

・梅雨や夏場で湿度が高い
・冬季に凍結の可能性がある
・過去に漏水が発生している
・室内に湿気がこもりやすい
・長期間空室が続いている
・遠方のオーナー様が所有している
・郵便物やチラシがたまりやすい
・専用庭や植栽がある
・台風や大雨があった
・修繕工事を行った直後

定期巡回に加えて、台風、大雨、強風、降雪などの後に臨時確認を行う方法もあります。

巡回日を固定するだけでなく、建物の状況に応じて確認することが大切です。

■大雨や台風の後は臨時確認を検討する

通常の巡回時には異常がなくても、大雨や台風によって建物の状態が変化することがあります。

悪天候の後に確認したい内容は次のとおりです。

・窓やサッシからの浸水
・天井や壁の雨染み
・バルコニー排水口の詰まり
・屋外にある物の移動や転倒
・外壁や屋根の損傷
・雨どいの外れ
・アンテナの傾き
・フェンスや植栽の損傷
・共用灯の破損
・室内への飛来物の侵入

危険な状態で無理に確認することは避け、天候が落ち着いてから安全に対応しましょう。

高所や屋根の確認が必要な場合は、専門業者へ依頼します。

■空室期間が長くなった場合に見直すこと

巡回によって物件の状態を維持することは大切ですが、長期空室の原因を確認することも必要です。

空室が続く場合は、次の内容を見直します。

・募集賃料
・共益費や管理費
・敷金や礼金
・初期費用
・入居条件
・保証会社の条件
・設備の状態
・内装の印象
・募集写真
・掲載情報
・内見時の室内状態
・周辺物件との違い
・問い合わせや内見後の反応

巡回は物件を良好な状態に保つための管理業務であり、それだけで必ず入居者が決まるわけではありません。

問い合わせが少ない、内見はあるが申し込みにつながらないなど、状況に応じて募集条件や物件の見せ方を検討しましょう。

■内見前の確認も重要

定期巡回を行っていても、内見前には改めて室内を確認したほうが安心です。

前回の巡回から時間が経過している場合、室内の状態が変わっている可能性があります。

内見前の確認項目は次のとおりです。

・玄関や室内の臭い
・床のほこり
・室内の明るさ
・照明の点灯
・カーテンや雨戸の状態
・水回りの臭い
・設備の説明資料
・スリッパ
・鍵の状態
・窓からの眺望
・共用部分の清掃状態
・郵便受けのチラシ

内見者が室内で快適に確認できる状態を整えることで、物件の印象を伝えやすくなります。

特に夏場や冬場は、室温や換気の状態にも配慮しましょう。

■巡回記録を残す

空室巡回を行ったら、実施した事実と確認内容を記録します。

記録しておきたい内容は次のとおりです。

・巡回日
・巡回した担当者
・入室時刻と退出時刻
・天候
・換気の実施
・通水の実施
・施錠確認
・設備の状態
・異常の有無
・撮影した写真
・修理が必要な箇所
・次回確認する内容

毎回同じ場所を撮影すると、壁紙の変色、床の浮き、ひび割れなどの変化を比較しやすくなります。

異常がない場合も記録を残しておくことで、いつまで正常だったか確認できます。

管理会社へ依頼する場合は、巡回報告書や写真をどのような方法で受け取れるか確認しましょう。

■異常を発見した後の対応を決めておく

巡回中に異常を発見しても、修理の判断や連絡方法が決まっていないと対応が遅れる可能性があります。

あらかじめ次の内容を決めておくと安心です。

・オーナー様へ連絡する基準
・緊急時の連絡先
・応急対応の範囲
・修理見積もりを取得する金額基準
・管理会社が手配できる範囲
・保険会社への連絡方法
・写真や報告書の提出方法
・夜間や休日の対応
・近隣や入居者へ影響がある場合の連絡

漏水など被害が拡大する可能性がある場合は、見積もりの承認を待つ前に応急対応が必要になることもあります。

管理委託契約の内容を確認し、緊急時にどこまで管理会社が対応できるか把握しておきましょう。

■オーナー様が自分で巡回する場合

近隣に住んでいるオーナー様は、自分で空室巡回を行うこともできます。

その場合は、確認項目を毎回変えず、チェックリストを使用すると見落としを防ぎやすくなります。

持参すると便利なものとして、次のような物があります。

・物件の鍵
・スマートフォンやカメラ
・チェックリスト
・手袋
・室内用の履物
・懐中電灯
・簡易清掃用品
・ごみ袋
・雑巾
・筆記用具

入室前には、鍵の管理状況や警備設備を確認しましょう。

退出時は、水道、照明、窓、玄関、換気扇などを確認し、施錠後の写真を残す方法もあります。

設備の分解、高所作業、電気やガスに関する作業など、危険を伴う作業は専門業者へ依頼しましょう。

■遠方の物件は管理方法を決めておく

オーナー様の自宅から物件まで距離がある場合、定期的な巡回が負担になることがあります。

交通費や移動時間がかかり、台風や漏水などの緊急時にすぐ確認できない可能性もあります。

遠方の物件では、次の内容を確認しましょう。

・定期巡回を依頼できる管理会社
・室内まで確認するサービスか
・緊急時の現地対応
・鍵の保管方法
・写真報告の有無
・修理業者の手配
・郵便物の確認
・内見前の室内確認
・巡回費用
・管理契約に含まれる業務

管理会社へ任せる場合でも、すべての作業が月額管理料に含まれているとは限りません。

空室巡回、簡易清掃、通水、庭の除草などが別料金になることもあるため、契約内容を確認しましょう。

■管理会社へ空室巡回を依頼するときの確認項目

管理会社へ依頼する場合は、単に「巡回してもらえるか」だけでなく、作業範囲を具体的に確認します。

主な確認項目は次のとおりです。

・巡回頻度
・室内への入室確認
・換気の有無
・通水の有無
・簡易清掃の範囲
・郵便受けの確認
・共用部分の確認
・写真撮影
・報告書の内容
・異常発見時の連絡方法
・修理業者の手配
・台風や大雨後の臨時巡回
・追加料金
・鍵の保管方法

口頭だけでなく、管理委託契約書やサービス内容が分かる資料を確認しましょう。

オーナー様が希望する作業と、管理会社が実際に行う業務に違いがないよう整理することが大切です。

■管理を委託していても報告内容を確認する

管理会社へ委託している場合でも、定期的に報告内容を確認しましょう。

写真や報告書から、次のような内容を把握できます。

・室内の維持状態
・修繕が必要な場所
・共用部分の状態
・長期空室による変化
・内見前に改善したい場所
・設備交換を検討する時期
・募集活動への影響
・今後発生する可能性がある費用

同じ不具合が繰り返し報告されている場合は、応急処置だけでなく、原因を確認する必要があります。

空室巡回の記録を、修繕計画や募集条件の見直しにも活用しましょう。

■空室巡回だけで防げない問題もある

定期巡回を行っていても、すべての故障や事故を防げるわけではありません。

巡回と巡回の間に漏水や設備故障が発生する可能性もあります。

また、外から見ただけでは分からない配管内部、壁内部、屋根裏などの不具合もあります。

そのため、空室管理では次の対応を組み合わせることが大切です。

・定期巡回
・退去後の設備点検
・専門業者による修繕
・大雨や台風後の臨時確認
・建物全体の定期点検
・火災保険などの契約確認
・緊急連絡体制の整備
・長期修繕計画の確認

巡回で異常が見つからなかった場合も、建物の築年数や設備の使用年数を踏まえて管理しましょう。

■空室巡回のチェック項目

空室を確認するときは、次の内容をチェックしましょう。

・玄関ドアに異常がないか
・すべての窓が施錠されているか
・室内に異臭がないか
・換気を行ったか
・壁や天井に染みがないか
・床に水濡れや浮きがないか
・収納内部にカビがないか
・キッチンや洗面台下に漏水がないか
・各排水口へ通水したか
・トイレに異常がないか
・虫や小動物の侵入跡がないか
・照明や設備に異常がないか
・バルコニー排水口が詰まっていないか
・郵便受けにチラシがたまっていないか
・共用部分に問題がないか
・室内写真を撮影したか
・退出時に水道や照明を確認したか
・玄関と窓を施錠したか