埼玉で店舗物件を借りるときの初期費用は？内見・契約前の確認点を解説

埼玉県で飲食店、美容室、サロン、小売店、事務所などの開業を検討している方のなかには、「店舗物件を借りるにはどのくらいの初期費用が必要？」「住居用の賃貸と何が違う？」「内見では何を確認すればよい？」と悩んでいる方もいらっしゃると思います。

店舗や事務所などの事業用物件は、住居用の賃貸物件と比べて、契約条件や必要となる費用が複雑になることがあります。

また、希望する業種によって使用できる物件が異なり、設備工事や行政上の許可などについて確認が必要になる場合もあります。

気に入った物件が見つかっても、必要な工事を行えない、希望する営業時間で営業できない、想定以上の初期費用がかかるといったことが分かれば、開業計画に影響します。

今回は、埼玉県で店舗や事務所などのテナント物件を探している方へ、主な初期費用、物件探しの流れ、内見や契約前に確認したいポイントを解説します。

■店舗・テナント物件とは？

店舗・テナント物件とは、飲食店、小売店、美容室、サロン、事務所など、事業を行う目的で使用する物件です。

事業用物件には、主に次のような種類があります。

・店舗物件
・事務所
・店舗兼事務所
・倉庫
・工場
・居抜き物件
・スケルトン物件
・貸地
・一棟貸し物件

同じ事業用物件でも、認められている用途、使用できる設備、営業時間、看板の設置、工事の範囲などは異なります。

物件資料に「店舗可」や「事務所可」と書かれていても、すべての業種で使用できるとは限りません。

物件を問い合わせる際は、予定している業種や営業内容を具体的に伝えましょう。

■店舗物件の初期費用には何がある？

店舗物件を借りるときは、一般的に次のような費用が必要になります。

・保証金または敷金
・礼金
・前家賃
・共益費や管理費
・仲介手数料
・家賃保証会社の初回保証料
・火災保険や事業用保険の保険料
・鍵交換費用
・看板や内装に関する費用
・設備工事費用
・造作譲渡料
・開業に必要な備品の購入費用

実際に必要となる費用は、物件や契約条件によって異なります。

店舗物件では、物件を借りるための契約費用だけでなく、営業を始めるための内装工事や設備導入にも費用がかかります。

賃貸借契約の初期費用だけで予算を使い切らず、工事費、備品代、広告費、開業後の運転資金なども含めて資金計画を立てることが大切です。

■保証金・敷金とは？

保証金や敷金は、家賃の滞納、原状回復費用、契約上の債務などに備えて、借主から貸主へ預けるお金です。

事業用物件では、住居用の賃貸物件よりも高い金額が設定されていることがあります。

退去時には、契約内容に基づいて未払い費用や原状回復費用などを差し引いたうえで返還されることがあります。

ただし、契約によっては、保証金の一部を返還しない「償却」が設定されている場合があります。

例えば、保証金のうち一定の金額や割合を契約終了時に償却する条件になっていると、その部分は原則として返還されません。

契約前には、次の内容を確認しましょう。

・保証金または敷金の金額
・解約時に返還される条件
・償却の有無
・償却される金額や割合
・原状回復費用との関係
・返還される時期

「保証金がいくら必要か」だけでなく、「退去時にいくら戻る可能性があるか」まで確認することが重要です。

■居抜き物件とスケルトン物件の違い

店舗物件では、「居抜き」と「スケルトン」という言葉が使われます。

居抜き物件は、前の店舗が使用していた内装、厨房設備、空調設備、什器などが残っている物件です。

既存の設備を使用できれば、工事費用や開業準備の期間を抑えられる可能性があります。

一方で、残されている設備が古い、希望するレイアウトに合わない、修理や撤去に費用がかかる場合もあります。

スケルトン物件は、内装や設備が撤去され、建物の構造部分が見える状態の物件です。

希望する店舗デザインをつくりやすい一方で、床、壁、天井、電気、給排水、空調などの工事が必要となり、費用が大きくなる可能性があります。

物件の取得費用だけで判断せず、営業開始までに必要な工事費用と期間を比較しましょう。

■造作譲渡料とは？

居抜き物件では、前の借主が設置した内装や厨房設備、什器などを引き継ぐために、造作譲渡料が必要になることがあります。

造作譲渡の対象には、次のようなものがあります。

・カウンター
・テーブルや椅子
・厨房機器
・冷蔵庫や製氷機
・空調設備
・照明設備
・給排水設備
・内装や間仕切り
・看板

設備が残っているからといって、すべてが使用できる状態とは限りません。

故障している設備や耐用年数を超えている設備を引き継ぐと、開業後すぐに修理や交換が必要になる可能性があります。

造作譲渡を受ける場合は、対象となる設備、所有者、動作状況、修理履歴、保証の有無、撤去費用などを確認しましょう。

■物件を借りる前に業種を伝える

店舗物件を探すときは、「店舗を借りたい」とだけ伝えるのではなく、予定している業種や営業内容を具体的に説明することが重要です。

主に次のような情報を整理しましょう。

・営業する業種
・提供する商品やサービス
・営業時間
・定休日
・従業員数
・想定する来店者数
・音や振動の発生
・においや煙の発生
・火気の使用
・酒類提供の有無
・必要となる設備
・看板の設置希望
・内装工事の内容

同じ飲食店でも、カフェ、居酒屋、焼肉店、ラーメン店などでは必要な設備や貸主側の判断が異なります。

美容室、エステ、学習塾、深夜営業の店舗なども、それぞれ確認事項が変わります。

業種を曖昧にしたまま申し込むと、契約後に希望する営業ができない可能性があるため、事前に正確な内容を伝えましょう。

■用途地域や管理規約を確認する

店舗を営業できるかどうかは、貸主の承諾だけで決まるとは限りません。

物件の所在地や建物によっては、用途地域、建物の用途、管理規約などによる制限を受けることがあります。

マンションや複合ビルでは、管理規約によって業種、営業時間、看板、音、においなどが制限されている場合があります。

営業に許可や届出が必要な業種では、物件の構造や設備が条件を満たしているか、関係する行政機関などへ確認が必要になることもあります。

契約後に営業できないことが分からないよう、申し込み前に予定する業種で使用できるか確認しましょう。

■内見で確認したいポイント

店舗物件の内見では、広さや内装だけでなく、営業に必要な設備や周辺環境も確認します。

主な確認項目は次のとおりです。

・室内の広さや形
・天井の高さ
・入口の位置や幅
・道路からの見え方
・看板を設置できる場所
・電気容量
・ガスの種類や容量
・給排水設備の位置
・換気や排煙設備
・空調設備
・トイレの位置や数
・搬入口や荷物の運搬経路
・ごみ置き場
・駐車場や駐輪場
・共用部分の使用方法
・近隣店舗や住居との距離
・携帯電話やインターネットの通信状況

図面だけでは、店内からの視認性、通行量、におい、騒音、搬入のしやすさなどが分からない場合があります。

可能であれば、平日と休日、昼と夜など、時間帯を変えて周辺を確認しましょう。

■電気・ガス・給排水設備を確認する

飲食店、美容室、クリニック、製造業などは、一般的な事務所よりも多くの電気や水を使用することがあります。

既存の設備容量が不足している場合は、増設工事が必要です。

ただし、建物全体の設備や構造によっては、希望する容量へ変更できない場合があります。

特に、次の設備を確認しましょう。

・電気の契約容量
・動力電源の有無
・ガス設備の有無
・給水管や排水管の口径
・排水経路
・グリストラップの有無
・排気ダクトの経路
・室外機を設置できる場所

設備工事の可否は専門的な判断が必要になるため、必要に応じて内装業者や設備業者と一緒に現地を確認しましょう。

■看板を設置できるか確認する

店舗営業では、建物の外から店の存在が分かることが重要です。

しかし、借主が自由に看板を設置できるとは限りません。

建物の外壁、窓、入口、共用看板などについて、設置できる場所、大きさ、色、照明の使用などが決められている場合があります。

看板を取り付ける場合は、貸主や管理会社の承諾が必要になることがあります。

また、設置方法や大きさによっては、関係する法令や自治体のルールなどを確認する必要があります。

希望する看板のイメージがある場合は、契約前に設置できるか相談しましょう。

■内装工事は自由にできる？

店舗物件を借りても、借主の判断だけで自由に工事を行えるとは限りません。

工事前に、図面、工事内容、使用する材料、施工業者などを貸主や管理会社へ提出し、承認を受ける場合があります。

特に、次のような工事は事前確認が必要です。

・壁や床への穴あけ
・間仕切りの変更
・給排水設備の移設
・電気容量の変更
・ガス工事
・排気ダクトの設置
・空調設備の増設
・看板の設置
・防音工事
・建物の構造に関わる工事

工事できる範囲だけでなく、指定業者の有無、工事可能な時間帯、共用部分の養生、工事車両の駐車場所なども確認しましょう。

■申し込み時に準備するもの

店舗物件へ申し込む際は、住居用物件よりも詳しい事業内容の説明を求められることがあります。

一般的に、次のような情報や書類を準備します。

・本人確認書類
・住民票
・印鑑証明書
・所得や収入が分かる書類
・事業計画書
・資金計画
・会社案内
・法人の登記事項証明書
・法人の決算書
・営業内容が分かる資料
・内装や店舗のイメージ
・資格や許可に関する書類

開業前で実績がない場合は、これまでの職歴、同業種での経験、開業資金、収支計画などが確認される場合があります。

必要となる書類は物件や申込者によって異なるため、事前に確認しましょう。

■店舗物件にも入居審査がある

店舗・事務所などの事業用物件でも、申し込み後に審査が行われます。

審査では、申込者や法人の内容だけでなく、予定している事業、資金計画、物件との相性などが確認されることがあります。

主な確認項目として、次のようなものが考えられます。

・申込者または法人の情報
・事業内容
・開業経験や実績
・収入や決算内容
・自己資金
・家賃の支払能力
・連帯保証人
・保証会社の利用
・予定している営業時間
・建物や他の入居者への影響

審査基準は貸主や保証会社によって異なります。

不安な点を隠さず、現在の状況や事業計画を正確に伝えることが大切です。

■契約期間と解約条件を確認する

事業用物件には、普通借家契約だけでなく、定期借家契約が利用されることがあります。

定期借家契約は、契約で定めた期間の満了によって終了し、原則として更新がありません。

長期間営業する予定で物件を借りる場合は、契約期間、再契約の可否、再契約時の条件などを確認しましょう。

また、解約する場合の予告期間も重要です。

事業用物件では、解約の数か月前までに通知が必要になることがあります。

営業を終了しても、解約日までは家賃が発生する可能性があるため、契約前に解約予告期間を確認しましょう。

■退去時の原状回復を確認する

店舗物件では、退去時にどこまで原状回復する必要があるかが重要です。

居抜きで入居した場合でも、退去時には内装や設備をすべて撤去し、スケルトン状態へ戻す契約になっていることがあります。

原状回復工事には、大きな費用がかかる可能性があります。

契約前には、次の内容を確認しましょう。

・退去時に戻す状態
・内装や設備の撤去範囲
・看板の撤去
・指定工事業者の有無
・工事を完了する期限
・造作を次の借主へ譲渡できるか
・原状回復費用の精算方法

入居時の状態だけでなく、退去するときに必要となる費用も考えて契約しましょう。

■開業日から逆算して物件を探す

店舗物件は、契約してすぐに営業を始められるとは限りません。

契約後には、内装設計、工事の見積もり、貸主の承認、施工、設備の設置、各種手続きなどが必要です。

業種によっては、営業許可や検査に時間がかかる場合もあります。

一方で、工事中も家賃が発生することがありますことがあります。

開業予定日から逆算し、次の内容を整理しましょう。

・物件探しに必要な期間
・入居審査の期間
・契約手続きの期間
・設計や見積もりの期間
・内装工事の期間
・設備の納期
・許可や届出に必要な期間
・従業員の採用や研修期間
・広告や集客の準備期間

計画に余裕を持たせ、営業開始までに必要となる家賃や運転資金も準備しましょう。

■埼玉県で店舗・テナント物件をお探しの方へ

スマイファミリー大宮店では、大宮を中心に、埼玉県内の店舗、事務所、倉庫などの事業用物件についてご相談を承っています。

「初めて店舗を開業する」
「飲食店として使用できる物件を探している」
「美容室やサロン向けの物件を探したい」
「居抜き物件とスケルトン物件を比較したい」
「初期費用や工事費用を含めて相談したい」
「現在の店舗から移転したい」

このような場合も、予定している業種、開業時期、必要な広さ、設備、ご予算などを伺いながら、物件探しの条件を整理していきます。

店舗物件は、賃料や立地だけでなく、希望する営業ができるか、必要な設備を導入できるか、退去時にどのような負担があるかまで確認することが大切です。

埼玉県で店舗・事務所・倉庫などのテナント物件をお探しの方は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。