埼玉でテナントを借りる初期費用はいくら？店舗・事務所の費用と契約前の注意点
埼玉県で店舗や事務所を開業するにあたり、「テナントを借りるには、どのくらいの初期費用が必要？」「住居用の賃貸物件とは何が違う？」と疑問を感じている方もいらっしゃると思います。
テナント契約では、月々の賃料だけではなく、保証金や礼金、仲介手数料、保証会社の利用料、火災保険料などが必要になる場合があります。
さらに、店舗の場合は内装工事、設備工事、看板の設置などにも費用がかかります。
契約費用だけで予算を使い切ってしまうと、開業準備や事業開始後の運転資金が不足する可能性があります。
今回は、埼玉県で店舗・事務所などのテナントを探している方へ、主な初期費用と契約前に確認したいポイントを解説します。
■テナント契約の初期費用とは？
店舗や事務所などのテナントを借りる際は、主に次のような費用が必要になる場合があります。
・保証金または敷金
・礼金
・前家賃
・共益費や管理費
・仲介手数料
・保証会社の利用料
・火災保険料
・鍵交換費用
・看板や内装に関する費用
必要な項目や金額は、物件の種類、立地、用途、契約条件によって異なります。
募集図面に記載されている賃料だけで判断せず、契約時に必要となる費用の総額を確認しましょう。
■保証金・敷金
保証金や敷金は、家賃の滞納や退去時の原状回復費用などに備えて、物件のオーナー様へ預けるお金です。
住居用の賃貸物件より高めに設定されていることがあり、物件によっては賃料の数か月分が必要になります。
契約終了時に全額返還されるとは限りません。
契約書に「償却」や「敷引き」と記載されている場合は、保証金や敷金の一部が返還されない可能性があります。
契約前には、次の内容を確認しておきましょう。
・保証金または敷金の金額
・契約終了時に返還される金額
・償却される金額や割合
・原状回復費用を差し引く条件
・返還される時期
金額だけではなく、退去時の取り扱いまで確認することが大切です。
■礼金
礼金は、物件のオーナー様へ支払う費用で、原則として退去時に返還されません。
礼金が不要な物件もあれば、賃料の数か月分が設定されている物件もあります。
初期費用を抑えたい場合は、礼金の有無も比較してみましょう。
■前家賃・共益費
契約時には、入居を開始する月の日割り賃料と、翌月分の賃料を先に支払う場合があります。
共益費や管理費についても、賃料と一緒に請求されることがあります。
フリーレントが設定されている物件でも、共益費や管理費、保証会社の利用料などは別途必要になる可能性があります。
フリーレントの対象となる費用と期間、中途解約時の違約金について確認しましょう。
■仲介手数料
不動産会社を通して契約する場合は、仲介手数料が必要になることがあります。
仲介手数料の金額や消費税を含めた総額は、契約前に提示される見積書で確認しましょう。
■保証会社の利用料
テナント契約でも、保証会社の利用を求められることがあります。
保証会社を利用する場合は、契約時の初回保証料のほか、毎年の更新料や毎月の保証料が必要になる場合があります。
保証料の計算方法は保証会社によって異なり、賃料だけではなく、共益費や駐車場代などを含めた金額を基準にすることもあります。
契約時の費用だけではなく、契約後に継続して発生する費用も確認しておきましょう。
■火災保険料
テナント契約では、火災保険への加入を条件とする物件があります。
必要となる補償内容は、事務所、飲食店、美容室、小売店など、事業の内容によって異なります。
借りている建物に損害を与えた場合に備える補償や、店舗内の商品・設備に対する補償が必要になることもあります。
契約する物件と事業内容に合った保険になっているか確認しましょう。
■内装工事・設備工事の費用
テナントを営業できる状態にするためには、内装や設備の工事が必要になる場合があります。
主な工事には、次のようなものがあります。
・壁や床、天井の内装工事
・電気容量の変更や配線工事
・給排水工事
・ガス工事
・空調設備工事
・換気設備工事
・照明工事
・看板工事
・消防設備工事
特に飲食店、美容室、クリニックなどは、給排水、電気、ガス、換気設備などの条件が事業に適しているか、契約前に確認する必要があります。
契約後に必要な設備を設置できないことが分かると、開業時期や予算に大きな影響が出る可能性があります。
内装業者などの専門家に相談し、工事の可否と概算費用を確認してから契約を検討しましょう。
■居抜き物件とスケルトン物件の違い
テナントには、前の借主が使用していた内装や設備が残っている「居抜き物件」と、内装や設備が撤去された状態の「スケルトン物件」があります。
居抜き物件は、既存の設備を利用できれば、内装工事費や開業までの期間を抑えられる可能性があります。
ただし、残されている設備が正常に使用できるとは限りません。
設備の所有者、故障した場合の修理負担、撤去費用、退去時の原状回復範囲などを確認しましょう。
スケルトン物件は、希望に合わせて内装を作りやすい一方で、設備を一から設置するため、工事費が高くなる場合があります。
物件の賃料だけではなく、開業できる状態にするまでの総費用で比較することが重要です。
■事業用物件では消費税も確認する
店舗や事務所など、事業用建物の賃料には、原則として消費税がかかります。
共益費や礼金、返還されない保証金なども、契約内容によって消費税の対象となる場合があります。
募集図面の金額が税込表示か税別表示かによって、毎月の支払額や初期費用が変わります。
見積書を受け取ったら、各費用の税込・税別を確認しましょう。
■テナントの入居審査で確認されること
テナント契約でも入居審査があります。
個人で開業する場合や新しく法人を設立する場合は、次のような内容や書類を確認されることがあります。
・事業内容
・開業予定日
・営業時間
・資金計画
・事業経験
・本人確認書類
・預貯金を確認できる書類
・事業計画書
・法人の登記事項証明書
・決算書
・連帯保証人や緊急連絡先
・保証会社を利用できるか
必要書類は、物件のオーナー様や管理会社、保証会社によって異なります。
開業前で決算書がない場合は、事業計画書や預貯金の状況などで審査されることがあります。
提出を求められた書類はできるだけ早く用意し、事業内容を正確に伝えましょう。
■希望する業種で営業できるか確認する
テナントであれば、どのような事業でも営業できるわけではありません。
物件ごとに、利用できる業種や営業時間などの制限があります。
契約前には、次の内容を確認しましょう。
・希望する業種で利用できるか
・営業時間の制限があるか
・音やにおいに関する制限があるか
・看板を設置できるか
・来店客用の駐車場や駐輪場があるか
・内装工事の承認が必要か
・行政上の許可を取得できるか
・同じ建物に競合する店舗があるか
飲食店、美容室、学習塾、深夜営業を行う店舗などは、建物の設備や管理規約によって利用できない場合があります。
希望する業種を最初から不動産会社へ伝え、使用可能な物件に絞って探しましょう。
■契約期間と解約条件を確認する
テナント契約には、普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約があります。
定期建物賃貸借契約は、契約期間の満了によって契約が終了し、引き続き使用するには再契約が必要となる場合があります。
また、契約期間の途中で解約する場合は、数か月前までの予告や違約金が定められていることがあります。
内装に大きな費用をかける場合は、事業を続けたい期間と契約期間が合っているかも重要です。
契約前に、更新または再契約の条件、中途解約、違約金について確認しましょう。
■退去時の原状回復も確認する
店舗や事務所を退去する際は、借主の負担で原状回復工事を行う契約が一般的です。
居抜きで借りた場合でも、退去時にはスケルトン状態まで戻すことを求められる場合があります。
原状回復の範囲によって、退去時に必要となる費用は大きく変わります。
契約前には、次の内容を確認しておきましょう。
・どの状態まで戻す必要があるか
・工事業者の指定があるか
・看板や設備の撤去が必要か
・工事を完了する期限
・保証金から差し引かれる費用
・居抜きのまま退去できる可能性があるか
入居時の費用だけでなく、将来の退去費用まで考えて物件を選びましょう。
■埼玉県で店舗・事務所をお探しの方へ
スマイファミリー大宮店では、大宮を中心に埼玉県全域の店舗・事務所探しをお手伝いしています。
「初めての開業で何から始めればよいか分からない」
「テナント契約の初期費用を確認したい」
「希望する業種で営業できる物件を探したい」
「居抜き物件とスケルトン物件で迷っている」
「新設法人や個人事業主でも相談できる物件を探したい」
このような場合も、事業内容、希望エリア、広さ、予算、開業予定時期などを伺いながら、条件に合う物件を一緒に探していきます。
テナントは、立地や賃料だけではなく、用途、設備、契約条件、内装工事、退去時の原状回復まで確認することが大切です。
埼玉県で店舗・事務所などのテナントをお探しの方は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。
