埼玉の空き家は売る・貸す・リフォームする？判断ポイントと注意点を解説

埼玉県内に空き家を所有している方のなかには、「売却したほうがよい？」「リフォームして貸せる？」「将来使うかもしれないので残したい」と悩んでいる方もいらっしゃると思います。

空き家の活用方法には、売却、賃貸、リフォーム、解体、維持管理などがあります。

どの方法が適しているかは、建物の状態、立地、所有者の希望、相続状況、必要となる費用などによって異なります。

十分な確認をしないままリフォームや解体を進めると、想定していた価格で売れなかったり、賃貸需要がなかったりする可能性があります。

今回は、埼玉県で空き家を所有している方へ、売る・貸す・リフォームする場合の特徴や、活用方法を判断するときのポイントを解説します。

■空き家を放置するとどうなる？

建物は、人が住まなくなると劣化に気づきにくくなります。

定期的な換気や清掃、通水などが行われない場合、湿気、カビ、害虫、排水設備の不具合などが発生する可能性があります。

空き家で起こりやすい問題には、次のようなものがあります。

・建物や設備の劣化
・屋根や外壁の破損
・雨漏り
・湿気やカビ
・庭木や雑草の繁茂
・害虫や動物の侵入
・郵便物の蓄積
・不法投棄
・不審者の侵入
・火災や倒壊の危険
・近隣住民とのトラブル

空き家であっても、所有者には適切に管理することが求められます。

遠方に住んでいる場合や、仕事などで定期的に確認できない場合は、管理を依頼する方法も検討しましょう。

■空家法と管理不全空家

適切に管理されていない空き家については、市区町村から指導や勧告などを受ける可能性があります。

空家等対策の推進に関する特別措置法では、そのまま放置すると特定空家等になるおそれがある空き家を「管理不全空家等」として、市区町村が指導や勧告を行う仕組みがあります。

倒壊の危険がある、衛生上の問題がある、景観を著しく損なっているなど、周辺へ悪影響を与える状態になる前に対応することが大切です。

管理不全空家等として勧告を受けた場合は、土地に対する固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなる可能性があります。

制度の対象や具体的な対応は空き家の状態によって異なるため、市区町村から連絡があった場合は放置せず、内容を確認しましょう。

■最初に空き家の現状を確認する

空き家の活用方法を決める前に、まず現在の状態を確認します。

主な確認項目は次のとおりです。

・土地と建物の名義
・相続登記の状況
・土地や建物の面積
・建築された時期
・建物の構造
・間取り
・接道状況
・雨漏りや傾きの有無
・給排水設備の状態
・電気やガスの状況
・残置物の量
・庭木や塀の状態
・境界標の有無
・住宅ローンや抵当権
・固定資産税などの維持費

室内へ長期間入っていない場合は、無理に一人で確認しないほうがよいこともあります。

床の腐食、天井材の落下、害虫や動物の侵入などに注意しましょう。

■所有者を確認する

空き家を売却したり、賃貸物件として契約したりするためには、所有者を確認する必要があります。

親や親族が住んでいた住宅を相続したものの、名義変更をしていない場合もあります。

相続人が複数いる場合は、売却、賃貸、リフォーム、解体などについて、関係者の意思を確認しなければ進められない可能性があります。

まずは登記事項証明書などで、現在の名義を確認しましょう。

相続登記や権利関係について分からない場合は、司法書士などの専門家へ相談する方法があります。

■空き家を売却するメリット

空き家を売却すると、建物の管理や固定資産税など、所有を続ける負担を減らせる可能性があります。

主なメリットは次のとおりです。

・維持管理の負担を減らせる
・固定資産税などの継続的な支出を整理できる
・修繕や設備交換の負担を避けられる
・遠方から管理する必要がなくなる
・売却代金を別の目的に使える
・相続人が複数いる場合に資産を分けやすくなることがある

ただし、売却価格は所有者が希望する金額だけで決まるものではありません。

立地、土地面積、建物の状態、築年数、接道状況、周辺の取引事例などをもとに査定されます。

■空き家を売却するときの注意点

空き家を売却する場合は、次の点を確認しましょう。

・土地と建物の名義
・境界や越境の状況
・残置物の処分
・建物の不具合
・雨漏りやシロアリ被害
・増築や改築の履歴
・建築確認に関する書類
・測量の必要性
・売却に必要な諸費用
・売却後の税金

売主は、把握している建物の不具合や過去の修繕などについて、正確に伝えることが重要です。

不具合を把握しているにもかかわらず説明しない場合は、売却後のトラブルにつながる可能性があります。

■古い建物は解体してから売るべき？

築年数が古い空き家では、「建物を解体し、更地にしたほうが売りやすいのでは」と考える方もいらっしゃいます。

しかし、解体してから売却する方法が常に有利とは限りません。

建物を残したまま購入したい方や、中古住宅としてリフォームしたい方が見つかる可能性もあります。

解体前には、次の内容を確認しましょう。

・建物を残した場合の査定価格
・更地にした場合の査定価格
・解体費用
・残置物の処分費用
・土地の利用条件
・再建築が可能か
・固定資産税への影響
・解体後の管理方法

再建築が難しい土地では、建物を解体すると活用方法が限られる場合があります。

自己判断で解体を進める前に、土地と建物の条件を不動産会社へ確認しましょう。

■空き家をそのまま貸す方法

建物の状態が良好で、賃貸需要が見込める場合は、空き家を賃貸住宅として活用できる可能性があります。

賃貸にする主なメリットは次のとおりです。

・毎月の賃料収入を得られる可能性がある
・建物を手放さずに活用できる
・将来、自分や家族が使う選択肢を残せる
・人が住むことで建物の状態を把握しやすくなる

一方で、賃貸経営には次のような負担があります。

・入居者募集
・契約手続き
・家賃の管理
・設備の修理や交換
・入居者からの問い合わせ対応
・契約更新や退去手続き
・原状回復
・空室期間中の維持費

賃料収入だけで判断せず、管理費用、修繕費用、保険料、税金、空室期間などを含めて収支を確認しましょう。

■賃貸需要を確認する

リフォームを行っても、その地域に賃貸需要がなければ、入居者が決まらない可能性があります。

賃貸にする前に、次の内容を確認しましょう。

・最寄り駅やバス停までの距離
・周辺の賃料相場
・同じような間取りの募集状況
・駐車場の有無
・学校や商業施設への距離
・想定する入居者層
・問い合わせが見込める設備
・ペットや事業利用などの需要
・募集開始に適した時期

戸建て賃貸は、ファミリー世帯やペットを飼っている方などから需要が見込める場合があります。

一方で、エリアや建物条件によっては募集期間が長くなる可能性もあります。

工事費を決める前に、想定賃料と入居需要を調査することが重要です。

■賃貸にする前に必要な点検

空き家を賃貸住宅として募集する場合は、入居者が安全に生活できる状態へ整える必要があります。

主な確認項目は次のとおりです。

・雨漏り
・建物の傾きやひび割れ
・給湯器
・エアコン
・キッチン
・浴室
・トイレ
・給排水管
・電気設備
・ガス設備
・換気設備
・火災警報器
・鍵や窓の防犯性
・庭や塀
・害虫やシロアリ被害

設備が動くかどうかだけでなく、安全に継続使用できるか確認しましょう。

貸し出した後に故障が発生すると、修理や交換を早急に行わなければならない場合があります。

■リフォームして貸す方法

設備や内装の劣化がある場合は、リフォームしてから賃貸募集を行う方法があります。

主な工事には次のようなものがあります。

・壁紙や床材の交換
・室内の塗装
・キッチンの交換
・浴室やトイレの改修
・洗面台の交換
・給湯器の交換
・エアコンの設置
・間取り変更
・収納の追加
・外壁や屋根の修繕
・防犯設備の追加
・庭や外構の整備

ただし、高額なリフォームを行えば、必ず高い賃料で貸せるとは限りません。

周辺相場より大幅に高い賃料を設定すると、設備が新しくても入居者が決まりにくい可能性があります。

想定賃料、工事費、費用を回収するまでの期間を確認し、優先順位を決めましょう。

■どこまでリフォームするべき？

賃貸用リフォームでは、所有者の好みだけで工事内容を決めないことが大切です。

まずは、安全性や生活に必要な設備を優先します。

優先度が高い工事の例は次のとおりです。

・雨漏りや構造上の問題
・給排水設備の不具合
・電気やガス設備の安全性
・故障している給湯器
・使用できないキッチンや浴室
・鍵や窓の防犯対策
・カビや害虫への対応

そのうえで、周辺の競合物件と比較し、入居者が重視する設備を検討します。

見た目を整える工事に費用をかけすぎて、重要な設備の修理費用が不足しないようにしましょう。

■リフォームして売る方法

室内や外観を整えてから売却する方法もあります。

購入希望者が生活をイメージしやすくなり、建物の印象が改善する可能性があります。

ただし、リフォーム費用をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。

購入者が自分の好みに合わせてリフォームしたいと考えている場合は、工事をしていない物件のほうが選ばれることもあります。

売却前にリフォームを検討する場合は、次の内容を比較しましょう。

・現在の状態で売却する場合の査定
・工事後に期待できる価格
・工事費用
・工事に必要な期間
・売却までの維持費
・地域の購入者ニーズ

まずは現状のまま査定を受け、工事による効果を確認してから判断しましょう。

■空き家を事業用として貸せる？

立地や建物の条件によっては、住宅以外の用途として活用できる可能性があります。

例えば、事務所、店舗、福祉施設、教室、アトリエなどの用途が考えられます。

ただし、住宅を事業用として利用する場合は、用途地域、建築基準、消防設備、近隣環境などの確認が必要です。

営業する業種によっては、行政の許可や届出が必要になる場合もあります。

事業用への転用を前提に工事を始めず、利用できる用途と必要な手続きを確認しましょう。

■将来使う予定がある場合

転勤、介護、施設への入居などにより、一時的に空き家となっているケースもあります。

将来、所有者本人や家族が再び住む予定がある場合は、売却せずに管理を続ける選択肢があります。

また、一定期間だけ貸す方法を検討できる場合もあります。

ただし、賃貸借契約を締結すると、所有者の都合だけで自由に退去を求められるとは限りません。

将来使用する時期が決まっている場合は、普通借家契約と定期借家契約の違いを確認し、適した契約方法を検討しましょう。

■空き家を維持する場合の管理内容

すぐに売却や賃貸を行わない場合でも、定期的な管理が必要です。

主な管理内容は次のとおりです。

・室内の換気
・水道の通水
・雨漏りの確認
・郵便物の回収
・庭木や雑草の手入れ
・外壁や屋根の確認
・窓や扉の施錠確認
・害虫や動物の侵入確認
・給排水設備の確認
・台風や大雨の後の点検
・近隣からの連絡への対応

電気や水道を停止すると維持費を抑えられる場合がありますが、通水や設備点検が難しくなる可能性もあります。

建物の状態や管理方法に合わせて判断しましょう。

■空き家管理を委託する方法

所有者が遠方に住んでいる場合や、定期的に訪問できない場合は、空き家管理を委託する方法があります。

サービス内容は会社によって異なりますが、次のような対応が考えられます。

・建物外部の確認
・室内の換気
・通水
・郵便物の確認
・庭や植栽の確認
・写真付きの報告
・台風や大雨の後の点検
・修繕が必要な箇所の報告

契約前には、訪問頻度、確認範囲、費用、緊急時の対応、修繕手配の方法などを確認しましょう。

空き家管理は売却や賃貸を決めるまでの一時的な利用にも、長期間保有する場合にも検討できます。

■売る・貸す・残すを比較する

空き家の活用方法を決めるときは、それぞれの収入と支出を整理します。

売却する場合は、査定価格だけでなく、仲介手数料、登記、測量、残置物処分、解体、税金などの費用を確認します。

賃貸にする場合は、想定賃料だけでなく、リフォーム、設備交換、管理、保険、固定資産税、空室、退去時の費用などを考えます。

維持する場合も、税金、保険、修繕、草木の管理、定期点検、交通費などが必要です。

短期的な費用だけでなく、数年先までの負担や予定を考えて比較しましょう。

■空き家の活用方法を判断するポイント

売却、賃貸、リフォーム、維持管理のどれが適しているかを考えるときは、次の内容を整理しましょう。

・所有者や相続人の希望
・将来自分や家族が使用する可能性
・建物の状態と修繕費用
・土地と建物の査定価格
・周辺の売買需要
・周辺の賃貸需要
・想定できる賃料
・管理にかかる時間と費用
・空き家までの距離
・住宅ローンや抵当権
・相続や税金に関する状況
・売却や賃貸を希望する時期

最初から一つの方法に決めず、複数の方法について見積もりや査定を取得すると比較しやすくなります。

■空き家バンクを利用する方法

埼玉県内では、市町村などが空き家バンクを運営している地域があります。

空き家バンクは、空き家を売りたい・貸したい方と、購入・賃借を希望する方をつなぐ制度です。

物件を登録できる条件、対象地域、手続き、契約の進め方は市町村によって異なります。

すべての空き家を登録できるとは限らないため、物件所在地の市区町村へ確認しましょう。

通常の不動産会社による売却・賃貸募集とあわせて、利用できる制度を比較することが大切です。

■補助制度を確認する

空き家のリフォーム、耐震改修、解体、残置物処分などについて、自治体が補助制度を設けている場合があります。

利用できる制度や受付期間、対象工事、対象者、補助額は市区町村によって異なります。

工事の契約や着工後は申請できない制度もあるため、工事を始める前に確認しましょう。

補助制度があることだけを前提に資金計画を立てず、申請条件や予算の状況も確認することが重要です。

■空き家に関する税金は専門家へ確認する

空き家の売却、賃貸、相続、解体などでは、税金の取り扱いが変わる可能性があります。

一定の条件を満たす空き家の売却について、税制上の特例を利用できる場合もあります。

ただし、適用には相続時期、建築時期、利用状況、売却期限などの条件があります。

物件ごとに状況が異なるため、不動産会社だけで判断せず、税務署や税理士などへ確認しましょう。

■埼玉県の空き家についてお悩みの方へ

スマイファミリー大宮店では、大宮を中心に埼玉県内の空き家についてご相談を承っています。

「相続した空き家を売却したい」
「売るか貸すか迷っている」
「リフォームして賃貸にできるか知りたい」
「現在の状態でいくらになるか確認したい」
「空き家の管理を相談したい」
「残置物や修繕があるため、何から始めればよいか分からない」

このような場合も、物件の所在地、建物の状態、権利関係、ご希望、必要となる費用などを確認しながら、活用方法を整理していきます。

空き家の適した活用方法は、一つとは限りません。

現状のまま売却する方法、リフォームして貸す方法、一定期間管理を続ける方法などを比較し、所有者様の状況に合った選択肢を考えることが大切です。

埼玉県で空き家の売却・賃貸・リフォーム・管理についてお悩みの方は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。