埼玉で居抜きテナントを借りるメリットは？スケルトン物件との違いと注意点
埼玉県で飲食店、美容室、サロン、小売店などの開業を考えている方のなかには、「居抜き物件なら初期費用を抑えられる？」「スケルトン物件との違いが分からない」と悩んでいる方もいらっしゃると思います。
居抜き物件には、以前の店舗で使われていた内装や設備を活用できる可能性があります。
一方で、残されている設備がすべて問題なく使えるとは限りません。
初期費用の安さだけで決めてしまうと、契約後に修理や撤去が必要になり、想定以上の費用がかかる場合があります。
今回は、埼玉県で店舗・テナントを探している方へ、居抜き物件とスケルトン物件の違い、それぞれのメリットや注意点、契約前に確認したいポイントを解説します。
■居抜き物件とは？
居抜き物件とは、以前の店舗で使用されていた内装、設備、什器などが残された状態で募集されているテナント物件です。
残されているものは物件によって異なりますが、次のような設備や造作が含まれる場合があります。
・カウンター
・テーブルや椅子
・厨房設備
・冷蔵庫や製氷機
・換気設備やダクト
・エアコン
・照明器具
・トイレや洗面設備
・給排水設備
・間仕切りや個室
・美容室のシャンプー台
・店舗用の棚や収納
飲食店の跡地を飲食店として利用する場合や、美容室の跡地を同じ業種で利用する場合は、既存設備を活用できる可能性があります。
ただし、「居抜き」と書かれていても、設備の所有者や使用条件は物件ごとに異なります。
何が残っていて、何を引き継げるのかを確認しましょう。
■スケルトン物件とは？
スケルトン物件とは、内装や設備が撤去され、建物の構造部分が見える状態で引き渡されるテナント物件です。
壁、床、天井などが仕上げられていない状態から、借主が内装や設備を整えることが一般的です。
スケルトン物件では、店舗のコンセプトや業種に合わせて、比較的自由に内装を設計しやすいことが特徴です。
一方で、給排水、電気、ガス、空調、換気、照明などの工事が必要になると、開業までの費用や期間が大きくなる可能性があります。
■居抜き物件のメリット
居抜き物件には、主に次のようなメリットがあります。
■内装工事費を抑えられる可能性がある
既存の内装や設備をそのまま利用できれば、新しく購入・施工する範囲を減らせる可能性があります。
特に、厨房、ダクト、給排水、美容設備などは工事費が高くなりやすいため、状態の良い設備が残っていれば開業費用を抑えられることがあります。
ただし、設備の修理や配置変更が必要な場合は、必ずしも安くなるとは限りません。
■開業までの期間を短縮できる可能性がある
既存の設備や内装を利用できれば、スケルトン状態から店舗をつくる場合よりも工事期間を短縮できる可能性があります。
早く開業できれば、物件を借りてから営業を始めるまでに発生する空家賃の負担を抑えやすくなります。
工事期間だけでなく、営業許可や各種届出に必要な期間も考えて開業予定日を決めましょう。
■完成後の店舗をイメージしやすい
カウンター、客席、厨房などが残っている場合、内見時に営業中の動線や座席数をイメージしやすくなります。
スタッフやお客様がどのように店内を移動するか、商品や機材をどこに置くかを確認できます。
図面だけで判断せず、実際の使い方を想定して内見しましょう。
■居抜き物件のデメリットと注意点
居抜き物件には費用や時間を抑えられる可能性がある一方で、注意点もあります。
■設備が使用できない可能性がある
物件に残されている設備が、正常に動作するとは限りません。
長期間使用されていないエアコン、冷蔵庫、給湯器、厨房機器などは、契約後すぐに故障する可能性もあります。
また、設備の説明書や修理履歴が残っていない場合もあります。
内見時には、次の内容を確認しましょう。
・設備のメーカーと型番
・製造年や使用年数
・正常に作動するか
・故障や不具合の有無
・修理や交換の履歴
・所有者は誰か
・故障した場合は誰が修理するか
・不要な設備の撤去費用は誰が負担するか
可能であれば、専門業者にも設備の状態を確認してもらいましょう。
■希望するレイアウトに合わない場合がある
既存のカウンター、厨房、間仕切りなどが、予定している営業形態に合わないことがあります。
設備を移動するために給排水や電気工事が必要になると、想定より工事費が高くなる場合があります。
既存設備を無理に生かすことより、使いやすさや安全性を優先して検討しましょう。
■前の店舗の印象が残りやすい
内装をそのまま使用すると、以前の店舗と似た印象になる場合があります。
店名や業態を変えても、外観や内装に前店舗の特徴が強く残っていると、新しい店舗として認識されにくい可能性があります。
必要に応じて、看板、壁紙、照明、床、入口など、印象を左右する部分を変更しましょう。
■造作譲渡とは？
居抜き物件では、「造作譲渡」が設定されている場合があります。
造作譲渡とは、前の店舗の借主などが所有する内装、設備、什器などを、新しい借主へ譲り渡すことです。
物件を借りるための契約とは別に、造作譲渡に関する費用が必要になる場合があります。
造作譲渡を検討するときは、次の内容を確認しましょう。
・譲渡される設備や造作の一覧
・譲渡価格
・設備ごとの所有者
・リース品やレンタル品が含まれていないか
・故障や不具合の有無
・保証の有無
・支払時期
・引渡し後に不具合が見つかった場合の対応
・不要な設備の処分方法
口頭の説明だけで判断せず、譲渡されるものを書面や写真で確認することが大切です。
■居抜き物件の内見で確認するポイント
居抜き物件を内見するときは、見た目のきれいさだけでなく、営業に必要な設備や建物の条件を確認しましょう。
■電気容量
飲食店、美容室、サロンなどでは、多くの電気設備を使用します。
現在の電気容量で予定している機器を使用できるか、容量を増やす工事が可能かを確認しましょう。
■ガス容量
飲食店では、使用する厨房機器によって必要なガス容量が異なります。
現在の配管で対応できない場合は、工事が必要になることがあります。
物件によっては、ガスを使用できない場合もあります。
■給排水設備
厨房、シャンプー台、洗濯機、手洗いなどを設置する場合は、給排水管の位置や容量が重要です。
排水の勾配が取れない場所では、希望する位置に設備を設置できない可能性があります。
■換気・排気設備
飲食店では、煙やにおいを排出するためのダクトが必要になる場合があります。
既存のダクトが使用できるか、排気口の位置に問題がないか、近隣への影響がないかを確認しましょう。
■空調設備
業務用エアコンが残っていても、店舗の広さや使用状況に合っていない場合があります。
使用年数、動作状況、修理履歴、清掃状況などを確認しましょう。
■防水設備
飲食店、美容室、サロンなど、水を多く使用する業種では防水設備も重要です。
床下への漏水は、下階の店舗や住戸へ影響する可能性があります。
既存の防水状態や、追加工事の必要性を確認しましょう。
■看板を設置できる場所
建物によって、看板の大きさ、色、設置位置などに制限がある場合があります。
外から店舗が見つけやすいか、予定している看板を設置できるかを確認しましょう。
道路からの視認性や、人の流れも重要です。
■希望する業種で営業できるか確認する
テナント物件であっても、すべての業種で営業できるわけではありません。
建物の用途、賃貸借契約、管理規約、貸主の意向などによって、営業できる業種が制限される場合があります。
飲食店の場合も、「飲食可」と書かれているからといって、すべての飲食業態が認められるとは限りません。
重飲食、深夜営業、におい、煙、音などについて個別に確認が必要です。
申し込み前に、次の内容を具体的に伝えましょう。
・営業する業種
・提供する商品やサービス
・営業時間
・定休日
・使用する設備
・調理方法
・酒類提供の有無
・想定する来店人数
・従業員数
・音やにおいが発生する可能性
「店舗利用」だけではなく、実際の営業内容を正確に説明することが大切です。
■原状回復の条件を確認する
居抜き物件で特に注意したいのが、退去時の原状回復です。
居抜きの状態で借りた場合でも、退去時に同じ居抜き状態で返せるとは限りません。
契約内容によっては、借主の費用で内装や設備をすべて撤去し、スケルトン状態へ戻す必要があります。
契約前に、次の内容を確認しましょう。
・退去時にどの状態で返還するのか
・既存の内装や設備も撤去対象になるのか
・造作を次の借主へ譲渡できるのか
・原状回復工事の業者指定があるか
・看板や外装の撤去が必要か
・契約終了までに工事を完了する必要があるか
退去時の工事費用は大きくなることがあります。
開業時の費用だけでなく、将来の退去費用も考えて資金計画を立てましょう。
■居抜き物件とスケルトン物件はどちらが向いている？
居抜き物件は、次のような方に向いている可能性があります。
・初期費用をできるだけ抑えたい
・開業までの期間を短くしたい
・以前と近い業種で営業する
・既存のレイアウトを活用できる
・設備の状態を専門家に確認できる
スケルトン物件は、次のような方に向いている可能性があります。
・内装や動線に強いこだわりがある
・店舗のブランドイメージを一からつくりたい
・既存設備を使用する予定がない
・工事費用と期間を確保できる
・特殊な設備やレイアウトが必要
どちらが優れているということではなく、予定している業種、予算、開業時期、必要な設備によって適した物件は異なります。
■契約前に内装業者へ相談する
テナント物件は、契約してから内装業者へ相談するのではなく、可能であれば申し込み前に現地を確認してもらいましょう。
内装業者に確認してもらうことで、次のような内容を把握しやすくなります。
・希望する工事が可能か
・既存設備を利用できるか
・撤去が必要な設備
・工事費用の概算
・工事期間
・電気やガスの容量
・給排水や換気の問題
・追加工事が必要になる可能性
賃料が希望に合っていても、工事費用が予算を大きく超える場合があります。
物件費用と工事費用を合わせた総額で判断しましょう。
■埼玉県で居抜きテナントをお探しの方へ
スマイファミリー大宮店では、大宮を中心に埼玉県内の店舗・事務所・テナント探しをお手伝いしています。
「居抜き店舗を探したい」
「スケルトン物件と比較したい」
「飲食店を開業できる物件を探したい」
「美容室やサロンに合う設備を確認したい」
「造作譲渡や原状回復について相談したい」
「物件と内装工事をまとめて検討したい」
このような場合も、予定している業種、希望エリア、予算、開業時期、必要な設備などを伺いながら、物件探しを進めていきます。
テナント物件は、賃料や広さだけではなく、営業可能な業種、設備、工事、原状回復などを事前に確認することが重要です。
埼玉県で居抜き店舗・スケルトン物件などのテナントをお探しの方は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。
