埼玉の賃貸物件で家賃滞納が発生したら？オーナー様の対応と注意点の画像

埼玉の賃貸物件で家賃滞納が発生したら？オーナー様の対応と注意点

賃貸管理・オーナー様向け 2026.08.28

#埼玉 #賃貸管理 #賃貸オーナー #家賃保証会社 #家賃滞納 #督促

埼玉県でアパートやマンション、戸建てなどを賃貸していると、入居者から予定どおりに家賃が支払われないことがあります。

家賃の未入金は、単純な振り込み忘れや口座残高の不足によって発生することもあれば、収入の減少、病気、失業などによって支払いが難しくなっている場合もあります。

滞納を確認した際は、すぐに悪質な滞納と判断するのではなく、入金状況や契約内容を確認したうえで、早めに入居者へ連絡することが大切です。

一方で、玄関の鍵を交換する、室内の荷物を勝手に処分する、電気や水道を止めるなど、オーナー様が自己判断で強制的な対応を行うことは、大きなトラブルにつながる可能性があります。

今回は、埼玉県で賃貸物件を所有しているオーナー様へ、家賃滞納が発生したときの対応、保証会社を利用している場合の確認事項、長期化した場合の注意点について解説します。

■家賃滞納を確認したら最初に行うこと

家賃の入金が確認できない場合は、まず契約書、入金記録、管理会社からの報告などを確認しましょう。

主な確認項目は次のとおりです。

・家賃の支払期日
・未入金となっている金額
・共益費や駐車場代を含むか
・振込先の口座に間違いがないか
・口座振替が正常に行われているか
・入居者名義以外から入金されていないか
・過去にも支払いの遅れがあったか
・保証会社を利用しているか
・連帯保証人が設定されているか
・管理会社がすでに連絡しているか

入居者の家族や勤務先など、別の名義で振り込まれていることもあります。

入金記録を十分に確認しないまま督促すると、すでに支払った入居者とのトラブルになる可能性があります。

■単純な支払い忘れの場合もある

家賃の未入金が発生したからといって、すべての入居者に支払う意思がないとは限りません。

口座残高の不足、振込日の勘違い、給与振込日の変更、口座振替手続きの不備などが原因の場合もあります。

最初の連絡では、滞納と決めつけた強い表現を避け、入金状況を確認する形で連絡するとよいでしょう。

例えば、次のような内容を伝えます。

・対象となる月の家賃が確認できていないこと
・支払期日
・未入金額
・振込先や支払方法
・すでに支払っている場合は連絡してほしいこと
・支払いが難しい場合も状況を知らせてほしいこと

電話だけでなく、メール、SMS、書面など、記録を残せる方法も併用することが大切です。

■できるだけ早く入居者へ連絡する

未入金を確認した場合は、長期間放置せず、早い段階で入居者へ連絡しましょう。

連絡が遅れると、入居者が複数月分をまとめて支払わなければならなくなり、解消が難しくなる可能性があります。

また、入居者本人が入院している、事故に遭っているなど、家賃以外の問題が発生していることも考えられます。

連絡する際は、次の内容を確認します。

・未入金を認識しているか
・いつ支払える予定か
・未入金となった理由
・今後も家賃を支払える見込みがあるか
・連絡が取れる電話番号やメールアドレス
・保証会社などへの連絡が必要か

入居者の事情を聞く場合も、必要以上に私生活へ踏み込まず、家賃の支払いに必要な範囲で確認しましょう。

■連絡した内容を記録する

家賃滞納への対応では、入居者との連絡記録を残すことが重要です。

主に次の内容を記録しましょう。

・未入金を確認した日時
・滞納している月と金額
・入居者へ連絡した日時
・電話、メール、書面などの連絡方法
・入居者から説明された事情
・支払うと約束した日
・入金があった日時と金額
・保証会社へ報告した日時
・連帯保証人へ連絡した日時
・管理会社や専門家へ相談した内容

電話で話した場合も、通話後に確認内容をメールなどで共有すると、認識の違いを防ぎやすくなります。

支払日について合意した場合は、「いつまでに」「いくらを」「どの方法で」支払うのかを明確にしましょう。

■保証会社を利用している場合

入居者が家賃債務保証会社を利用している場合は、保証契約の内容を確認します。

保証会社によって、保証される費用、連絡期限、請求方法、立替払いの時期などが異なります。

主に次の項目を確認しましょう。

・保証の対象となる家賃や共益費
・駐車場代や更新料が含まれるか
・滞納発生後の報告期限
・立替払いを請求する方法
・必要な書類
・保証される期間や上限
・入居者への督促を誰が行うか
・契約解除や明渡しに関する支援の有無
・退去後の原状回復費用が対象になるか

保証会社への報告が遅れると、契約内容によっては立替払いを受けられない可能性があります。

管理会社へ家賃管理を委託している場合は、保証会社への報告を誰が行うのか確認しておきましょう。

■立替払いと滞納の解消は別に考える

保証会社からオーナー様へ家賃が立替払いされた場合でも、入居者の滞納そのものがなくなったとは限りません。

一般的には、保証会社が入居者へ立替分の支払いを求めることになります。

オーナー様側への入金が確保されていても、入居者の支払い状況が悪化している可能性があるため、管理会社や保証会社と情報を共有することが大切です。

また、保証会社を利用しているからという理由だけで、すべての未払い費用や明渡しまで必ず保証されるわけではありません。

保証契約の対象と対応範囲を確認しましょう。

■連帯保証人がいる場合

保証会社を利用していない契約では、連帯保証人が設定されている場合があります。

入居者本人へ連絡しても支払いがなく、契約上必要な場合は、連帯保証人へ状況を伝えることを検討します。

連絡前には、次の内容を確認しましょう。

・賃貸借契約書の記載
・保証契約の内容
・保証する金額の上限
・連帯保証人の現在の連絡先
・これまでに入居者本人へ行った連絡
・未払いとなっている金額

個人が賃貸借契約の連帯保証人となっている場合は、契約時期や保証契約の内容によって確認すべき事項があります。

判断が難しい場合は、管理会社や弁護士などへ相談しましょう。

■支払いが難しい事情を聞いた場合

入居者から、失業、収入減少、病気、離婚などによって家賃を支払うことが難しいと相談される場合があります。

事情を聞いたうえで、支払期限の調整や分割払いについて話し合うことも考えられます。

ただし、口頭で曖昧に決めると、後から認識が合わなくなる可能性があります。

支払計画を取り決める場合は、次の内容を明確にしましょう。

・滞納している合計金額
・毎月の通常家賃
・分割して支払う金額
・それぞれの支払日
・支払方法
・約束どおりに支払われなかった場合の対応

分割払いを認めるかどうかは、入居者の状況、滞納額、今後の支払い見込みなどを踏まえて判断します。

保証会社を利用している場合は、オーナー様と入居者だけで支払方法を変更すると保証契約へ影響する可能性があるため、事前に保証会社へ確認しましょう。

■公的な相談窓口や支援制度を案内する場合

入居者が家賃だけでなく生活費全体に困っている場合は、自治体の相談窓口などを案内できることがあります。

ただし、利用できる制度や条件は、入居者の収入、世帯状況、居住地域などによって異なります。

オーナー様が利用できると断定せず、入居者本人から自治体や支援機関へ相談してもらいましょう。

早い段階で相談につながれば、滞納の拡大や突然の退去を防げる場合もあります。

■督促するときの伝え方

家賃の支払いを求めることは必要ですが、威圧的な言動や過度な連絡は避けなければなりません。

次のような方法はトラブルになる可能性があります。

・深夜や早朝に繰り返し連絡する
・勤務先へ必要以上に連絡する
・近隣住民へ滞納の事実を伝える
・玄関や共用部分へ滞納を知らせる貼り紙をする
・大声で支払いを迫る
・脅すような言葉を使用する
・家族や知人へ無関係な情報を伝える

連絡は常識的な時間帯に行い、支払期日、未入金額、支払方法などを事実に基づいて伝えましょう。

管理会社や保証会社へ対応を委託している場合は、オーナー様からも重ねて連絡することで、入居者が過度な督促を受ける状態にならないよう調整することが大切です。

■書面で支払いを求める

電話やメールで連絡しても支払いがなく、約束した期日も守られない場合は、書面による請求を検討します。

書面には、一般的に次のような内容を記載します。

・対象となる物件と部屋番号
・未払いとなっている家賃の対象月
・滞納額の合計
・支払期限
・振込先
・期限までに支払いがない場合の対応
・連絡先

重要な通知については、送付した内容や配達状況を確認できる方法が検討されることもあります。

ただし、書面の表現や送付方法、その後の手続きによって法的な意味が異なる場合があります。

契約解除や明渡しを視野に入れた通知を行う場合は、自己判断で作成せず、弁護士などへ相談すると安心です。

■一度の遅れで直ちに退去させられるとは限らない

家賃の支払いが一度遅れたからといって、オーナー様の通知だけで直ちに契約を解除し、強制的に退去させられるとは限りません。

賃貸借契約の解除が認められるかどうかは、滞納期間、金額、入居者の対応、これまでの支払状況、契約内容など、個別の事情を踏まえて判断されます。

契約書に「家賃を滞納した場合は直ちに解除できる」と記載されていても、記載だけを根拠に鍵を交換したり、荷物を処分したりすることは避けましょう。

長期化している場合は、早めに弁護士などの専門家へ相談することが重要です。

■鍵を勝手に交換しない

入居者が家賃を滞納していても、オーナー様が無断で玄関の鍵を交換し、入居者を室内へ入れなくすることは避けなければなりません。

家賃の滞納と、物件を強制的に明け渡してもらう手続きは別の問題です。

契約解除や明渡しが必要な場合は、適切な手続きを進める必要があります。

入居者と連絡が取れない場合も、室内へ無断で入るのではなく、契約書の緊急時対応、緊急連絡先、保証会社、管理会社などを確認しましょう。

人命や漏水など緊急性がある場合は、警察や消防、専門業者などへの連絡が必要になることもあります。

■電気・ガス・水道を止めない

家賃の支払いを促す目的で、オーナー様が電気、ガス、水道などを止めることも避けましょう。

生活に必要な設備を使用できない状態にすると、入居者の生活や健康へ大きな影響が生じる可能性があります。

オーナー様名義で契約している設備がある場合も、停止を検討する前に管理会社や弁護士などへ確認することが大切です。

■室内の荷物を勝手に処分しない

入居者と連絡が取れず、長期間姿を見かけない場合でも、室内に残された荷物をオーナー様が勝手に処分することは避けましょう。

荷物が残っている場合は、入居者が物件の使用を続けている可能性があります。

退去したように見えても、賃貸借契約が終了しているか、鍵が返却されているか、残置物の処理について合意しているかなどを確認する必要があります。

夜逃げが疑われる場合や、室内に大量の荷物が残されている場合は、保証会社、管理会社、弁護士などへ相談し、適切な手続きを確認しましょう。

■保証金や敷金から勝手に充当しない

敷金は、賃貸借契約に基づいて生じる未払い債務などを担保するために預けられる金銭です。

ただし、契約期間中にオーナー様がどのように家賃へ充当できるかは、契約内容や状況を確認する必要があります。

敷金があるから滞納を放置してよいわけではありません。

退去時には、未払い家賃、原状回復費用、返還する敷金などを整理して精算します。

入居者から「敷金を家賃に充ててほしい」と言われた場合も、自己判断で処理せず、契約内容や保証会社への影響を確認しましょう。

■滞納が長期化した場合の選択肢

入居者へ繰り返し連絡しても支払いがなく、滞納が長期化している場合は、法的な手続きを検討することがあります。

状況に応じて、次のような手続きが検討される場合があります。

・民事調停
・支払督促
・未払い家賃の請求訴訟
・建物明渡請求訴訟
・強制執行

どの手続きが適しているかは、滞納額、入居者との連絡状況、契約解除の有無、物件の使用状況などによって異なります。

支払督促など金銭の請求を目的とする手続きと、建物の明渡しを求める手続きは同じではありません。

手続きを検討する段階では、契約書、入金記録、督促記録、配達記録などを整理し、弁護士などへ相談しましょう。

■民事調停とは？

民事調停は、裁判所で当事者が話し合い、紛争の解決を目指す手続きです。

入居者と連絡は取れているものの、支払方法や退去時期について合意できない場合などに検討されることがあります。

話し合いがまとまり、調停が成立すると、その内容が調停調書へ記載されます。

裁判所による手続きであるため、申し立てる前に必要書類や管轄などを確認しましょう。

■支払督促とは？

支払督促は、金銭などの支払いを求めるための裁判所の手続きです。

未払い家賃を請求する方法として検討される場合があります。

ただし、入居者から異議が出された場合は、通常の訴訟手続きへ移行することがあります。

また、支払督促だけで、入居者を物件から強制的に退去させられるわけではありません。

未払い家賃の回収と建物の明渡しの両方を求める場合は、必要な手続きについて専門家へ確認しましょう。

■強制的な明渡しには手続きが必要

契約解除後も入居者が退去しない場合、オーナー様が自ら室内へ入り、荷物を搬出することはできません。

明渡しを強制的に実現するには、判決など必要な法的根拠を得たうえで、裁判所の強制執行手続きを進めることが一般的です。

手続きには時間と費用がかかる可能性があります。

滞納が長期化してから相談するのではなく、支払いの遅れが繰り返されている段階で、管理会社や専門家へ相談することが大切です。

■入居者が行方不明になった場合

家賃が支払われず、電話やメールにも応答がなく、入居者の所在が分からない場合があります。

この場合も、室内へ無断で入り、荷物を処分することは避けましょう。

まずは、次の内容を確認します。

・緊急連絡先
・連帯保証人
・保証会社
・勤務先など契約時に確認した連絡先
・郵便受けの状態
・電気やガスの使用状況を確認できる契約か
・近隣から異変に関する連絡がないか

室内で事故や病気が発生している可能性がある場合は、警察などへ相談することも考えられます。

夜逃げが疑われる場合は、契約の終了や残置物の処理について専門家へ確認しましょう。

■退去の相談を受けた場合

入居者から「今後の家賃を支払えないため退去したい」と相談される場合があります。

その際は、退去日、鍵の返却、滞納家賃、原状回復、敷金精算などを整理します。

主な確認事項は次のとおりです。

・解約の申し出を受けた日
・退去予定日
・契約上の解約予告期間
・退去日までに発生する家賃
・滞納している金額
・鍵の返却方法
・室内確認の日程
・残置物の有無
・転居先や退去後の連絡先
・分割払いなどの相談内容

退去を受け入れたことで、滞納家賃の支払い義務が自動的になくなるわけではありません。

退去後の支払方法について合意する場合は、書面で内容を確認しましょう。

■滞納を予防するためにできること

家賃滞納を完全に防ぐことは難しいものの、契約前後の管理体制を整えることで、問題を早く把握しやすくなります。

主な対策は次のとおりです。

・入居審査で収入や勤務状況を確認する
・家賃が収入に対して無理のない水準か確認する
・保証会社の利用を検討する
・支払日や支払方法を分かりやすく説明する
・口座振替など入居者が支払いを忘れにくい方法を整える
・毎月の入金状況を早めに確認する
・未入金時の連絡手順を決める
・入居者の連絡先変更を届け出てもらう
・保証会社への報告期限を管理する
・督促や入金の記録を残す

入居審査を厳しくすれば必ず滞納を防げるわけではありません。

契約時に問題がなかった入居者でも、入居後に勤務状況や生活環境が変わることがあります。

未入金を早く把握し、適切に連絡できる管理体制を整えることが重要です。

■管理会社へ家賃管理を任せるメリット

オーナー様自身で複数の入居者の入金状況を確認し、未入金時に連絡することは大きな負担になる場合があります。

管理会社へ家賃管理を委託すると、一般的に次のような業務を相談できます。

・毎月の入金確認
・未入金時の入居者への連絡
・保証会社への報告
・オーナー様への入金状況の報告
・支払予定日の管理
・連帯保証人への連絡
・長期化した場合の専門家との連携
・退去や明渡しに関する対応の整理

実際の対応範囲は、管理会社や管理委託契約によって異なります。

滞納が発生した場合にどこまで対応してもらえるか、保証会社への報告を誰が行うか、法的手続きの費用はどのように扱うかを確認しましょう。

■埼玉県で家賃滞納への対応にお悩みのオーナー様へ

スマイファミリー大宮店では、大宮を中心に埼玉県内の賃貸管理についてご相談を承っています。

「家賃の入金が確認できない」
「入居者へどのように連絡すればよいか分からない」
「保証会社への報告方法を確認したい」
「支払うという約束が何度も守られない」
「入居者と連絡が取れず困っている」
「家賃管理や督促の負担を減らしたい」