埼玉で中古戸建てを購入する前に確認したい境界・接道・再建築のポイント
埼玉県で中古戸建てを探している方のなかには、建物の間取りや築年数、リフォーム費用を中心に比較している方もいらっしゃると思います。
中古戸建てを購入する際は、建物の状態だけでなく、土地の境界や接している道路についても確認することが大切です。
現在は問題なく建物が使用されていても、接道条件によっては、将来建て替える際に制限を受ける場合があります。
また、道路に見える部分が公道ではなく私道だったり、土地の一部を道路として後退させるセットバックが必要だったりすることもあります。
境界標が見当たらない、登記上の面積と現況が異なる、隣地の塀が境界を越えているなど、購入後の土地利用に関係する問題が見つかる場合もあります。
今回は、埼玉県で中古戸建ての購入を検討している方へ、土地の境界、接道状況、私道、セットバック、再建築の可否について、契約前に確認したいポイントを解説します。
■中古戸建ては建物と土地の両方を購入する
中古戸建ての売買では、建物だけでなく、その建物が建っている土地も購入することが一般的です。
建物はリフォームや設備交換によって状態を改善できる場合がありますが、土地の形状、接道状況、隣地との位置関係などは簡単に変更できません。
土地については、主に次の内容を確認します。
・登記されている土地の面積
・土地の形状
・境界標の有無
・隣地との境界
・道路との境界
・接している道路の種類
・道路の幅員
・道路へ接している長さ
・私道の権利関係
・セットバックの有無
・越境物の有無
・再建築の可否
物件価格が周辺相場より安く見える場合は、築年数や建物の状態だけでなく、土地や道路に関する条件も確認しましょう。
■土地の境界とは？
土地の境界は、自分が購入する土地と隣接する土地との区切りです。
現地では、金属製のプレート、コンクリート杭、石杭などの境界標によって位置が示されていることがあります。
ただし、塀、フェンス、生け垣、側溝などがある場所が、必ずしも正式な境界と一致しているとは限りません。
隣地との間に塀がある場合も、その塀がどちらの土地に設置されているのか、境界線上に設置されているのかを確認する必要があります。
土地の境界が不明確なまま購入すると、将来、建て替え、増改築、塀の交換、土地の売却などを行う際に問題になる可能性があります。
■筆界と所有権界の違い
土地の境界について確認する際は、「筆界」と「所有権界」という言葉が使われることがあります。
筆界は、土地が登記された際に定められた土地同士の区画を示すものです。
一方、所有権界は、土地の所有権がどこまで及ぶかについて、所有者同士が認識している境界を指します。
通常は両者が一致していることが多いものの、過去の合意や土地利用の経緯などによって、認識が一致していない場合があります。
境界について疑問があるときは、不動産会社だけで判断せず、土地家屋調査士などの専門家へ確認することが大切です。
■境界標があるか現地で確認する
中古戸建てを内見する際は、室内だけでなく、建物の外周も確認しましょう。
境界標は、土地の角や道路との接点などに設置されていることがあります。
主に次の内容を確認します。
・土地の四隅に境界標があるか
・境界標が土や植栽に隠れていないか
・境界標が破損または移動していないか
・塀やフェンスとの位置関係
・隣地所有者と認識が一致しているか
・道路との境界が確認できるか
境界標が一部見つからないからといって、直ちに購入できない物件と決まるわけではありません。
ただし、境界がどのような資料や経緯によって確認されているのか、契約前に説明を受けましょう。
■登記事項証明書を確認する
土地と建物の登記事項証明書には、所在地、地番、地目、面積、所有者、抵当権などの情報が記録されています。
中古戸建てを購入する際は、売主が登記上の所有者と一致しているか、購入後も残る可能性がある権利がないかなどを確認します。
土地が複数の筆に分かれている物件もあります。
建物が建っている土地だけでなく、通路部分、私道部分、駐車場などが別の土地として登記されている場合は、売買の対象へ含まれているか確認しましょう。
登記事項証明書だけでは、現地における境界の正確な位置や建築の可否をすべて判断できるわけではありません。
現地の状態や他の資料と合わせて確認することが重要です。
■公図や地積測量図を確認する
土地を確認する資料には、公図や地積測量図などがあります。
公図は、土地の位置や形状、隣接関係などを確認するための資料です。
地積測量図には、土地の形状、辺の長さ、面積の計算、境界点の情報などが記載されていることがあります。
ただし、すべての土地に精度の高い地積測量図が備えられているとは限りません。
作成された時期や測量方法によって、資料の精度が異なる場合もあります。
資料上の形状と現地の使用状況が異なって見える場合は、違いが生じている理由を確認しましょう。
■確定測量図とは？
確定測量図は、隣接する土地の所有者などと境界を確認したうえで作成される測量図です。
一般的には、土地家屋調査士などが現地を測量し、関係者の立会いや確認を経て作成します。
中古戸建ての売買では、確定測量図があるかどうかを確認することがあります。
確定測量図がない場合は、次の内容を整理しましょう。
・過去の測量図があるか
・境界確認書があるか
・境界標が設置されているか
・売主が境界をどのように認識しているか
・隣地との間に争いがないか
・売主が引き渡しまでに測量するか
・現況のまま引き渡す契約か
測量を行う場合は、費用だけでなく、隣接地所有者との日程調整などに時間がかかる可能性があります。
売買契約を締結する前に、誰がどこまで確認するのかを明確にしましょう。
■公簿売買と実測売買の違い
土地の売買方法には、登記簿に記載された面積をもとに売買する公簿売買と、実際に測量した面積をもとに精算する実測売買があります。
公簿売買では、引き渡し後に実際の面積が登記面積と異なることが分かっても、売買代金を精算しない契約となる場合があります。
実測売買では、契約時に定めた単価と実測面積をもとに、売買代金を精算することがあります。
どちらの方法で契約するかは、物件や売主の条件によって異なります。
契約前に次の内容を確認しましょう。
・売買の基準となる面積
・測量を行うか
・測量費用を誰が負担するか
・面積が異なった場合に精算するか
・引き渡しまでに境界を明示するか
土地の広さが駐車計画や将来の建て替えへ影響する場合は、特に慎重な確認が必要です。
■越境とは？
越境とは、建物、塀、屋根、雨どい、樹木、配管などが境界を越えて、隣の土地へ入り込んでいる状態です。
自分が購入する物件から隣地へ越境している場合と、隣地から購入予定の土地へ越境されている場合があります。
主な越境物として、次のようなものがあります。
・建物の屋根やひさし
・雨どいや配管
・塀やフェンス
・樹木の枝や根
・物置
・給排水設備
・電線や引込線
越境が見つかった場合は、すぐに撤去できるのか、建物を建て替える際に解消するのか、隣地所有者との間でどのような合意があるのかを確認しましょう。
将来解消する旨の覚書がある場合は、その内容が購入後の所有者にも引き継がれるか確認することが大切です。
■中古戸建てと道路の関係
中古戸建てを購入する際は、敷地がどの道路に、どの程度接しているかを確認します。
見た目が道路であり、日常的に人や車が通行していても、建築基準法上の道路として扱われるとは限りません。
道路の種類や接道状況は、将来の建て替え、増改築、住宅ローンの審査、資産価値などへ影響する可能性があります。
物件資料の「接道状況」だけでなく、役所などで調査された道路の種類や幅員について説明を受けましょう。
■接道義務とは？
都市計画区域などでは、建物の敷地は、原則として建築基準法上の道路へ一定の長さ以上接している必要があります。
一般的な住宅では、敷地が建築基準法上の道路へ2メートル以上接しているかが重要な確認事項になります。
ただし、敷地の形状、建物の用途、規模、自治体の条例などによって、追加の条件が設けられる場合があります。
旗竿地のように、道路から細い通路部分を通って奥に敷地が広がる土地では、通路部分の幅や長さを確認しましょう。
現地で2メートル程度あるように見えても、境界が確定していない場合や、途中で幅が狭くなっている場合があります。
■建築基準法上の道路か確認する
道路には、公道と私道という所有関係の違いだけでなく、建築基準法上どのように扱われるかという違いがあります。
公道であれば必ず建築基準法上の道路である、私道であれば建築できないという単純な判断はできません。
確認するときは、次の内容を整理します。
・道路の所有者
・道路の管理者
・建築基準法上の道路種別
・道路の幅員
・敷地が道路へ接している長さ
・道路境界の位置
・セットバックの必要性
・通行や掘削に関する権利
道路種別は、物件所在地を管轄する行政庁などで確認します。
道路に関する判断は専門的であるため、不動産会社、建築士、土地家屋調査士などと情報を共有しながら進めましょう。
■幅員4メートル未満の道路に接している場合
敷地が接する道の幅が4メートル未満でも、一定の条件を満たす道路として扱われている場合があります。
このような道路に接する土地では、将来建て替える際に、道路の中心線などを基準として敷地の一部を後退させる必要が生じることがあります。
これを一般的にセットバックと呼びます。
ただし、道路の反対側が崖、川、線路敷などの場合は、後退方法が異なることがあります。
セットバックが必要な物件では、行政庁の調査結果や測量資料を確認しましょう。
■セットバックによる影響
セットバック部分には、原則として建物や塀などを設置できない場合があります。
そのため、登記上の土地面積が同じでも、実際に建物の敷地として利用できる面積が小さくなる可能性があります。
主な影響として、次のようなものが考えられます。
・建て替え後の建物を小さくする必要がある
・駐車スペースが狭くなる
・門や塀の位置を変更する必要がある
・建ぺい率や容積率の計算へ影響する
・セットバック部分の管理が必要になる
現在の建物が道路際まで建っている場合も、将来同じ位置や大きさで建て替えられるとは限りません。
再建築後の広さを重視する場合は、建築士などへ相談し、どの程度の建物を計画できるか確認しましょう。
■私道に接している物件
中古戸建ての前面道路が私道の場合は、道路部分の所有権や利用条件を確認します。
物件の売主が私道の持分を所有しており、その持分も売買対象に含まれる場合があります。
一方で、私道の持分を所有していない場合でも、通行や配管工事などについて権利や承諾が確保されていることがあります。
主な確認項目は次のとおりです。
・私道の所有者
・私道持分の有無
・持分が売買対象に含まれるか
・徒歩や車で通行できるか
・上下水道やガス管を工事できるか
・掘削時に承諾が必要か
・維持管理費用を誰が負担するか
・道路の補修方法
・駐車や物の設置に関するルール
現在問題なく通行できているという事実だけでなく、購入後も必要な利用を続けられるか確認することが重要です。
■通行承諾と掘削承諾
私道を利用する物件では、通行承諾や掘削承諾の有無を確認することがあります。
通行承諾は、私道を通って物件へ出入りすることに関する承諾です。
掘削承諾は、上下水道、ガス管などの設置や交換のため、私道を掘ることに関する承諾です。
承諾書がある場合は、次の内容を確認しましょう。
・承諾している人が現在の私道所有者と一致するか
・承諾を受ける人が誰か
・購入後の所有者へ承継されるか
・車両の通行も認められているか
・掘削できる工事の範囲
・費用負担や復旧条件
・有効期間
承諾がない場合の対応は、私道の権利関係や利用状況によって異なります。
契約前に不動産会社や司法書士、必要に応じて弁護士などへ確認しましょう。
■再建築不可とは？
再建築不可とは、現在建物が存在していても、取り壊した後に新しい建物を建てることが難しい状態を示す際に使われる表現です。
代表的な理由として、敷地が建築基準法上の道路へ必要な長さ接していないことなどが挙げられます。
再建築不可の物件は、周辺の物件と比べて価格が低く見えることがあります。
一方で、次のような点へ注意が必要です。
・将来建て替えられない可能性がある
・大規模な増改築が難しい場合がある
・住宅ローンを利用できる金融機関が限られる可能性がある
・売却時の購入希望者が限られる可能性がある
・建物が使用できなくなった後の活用方法が限られる
・災害で建物が失われた場合も再建築できない可能性がある
価格だけで判断せず、どのような制限があり、将来どのような利用を想定できるのかを確認しましょう。
■再建築できるかは誰に確認する？
再建築の可否は、不動産広告の表示や現在建物があるという事実だけで判断できません。
道路種別、接道の長さ、土地の形状、用途地域、自治体の条例などを確認する必要があります。
主に次のような資料や窓口で確認します。
・登記事項証明書
・公図
・地積測量図
・道路台帳や指定道路図
・建築確認に関する書類
・自治体の建築担当窓口
・不動産会社の調査資料
・建築士による現地確認
再建築の可能性が購入判断へ大きく影響する場合は、契約前に行政庁や建築士などへ具体的に確認しましょう。
口頭で「おそらく建て替えられる」と説明されただけで判断するのは避けることが大切です。
■例外的な認定や許可がある場合
敷地が通常の接道義務を満たしていない場合でも、周囲に広い空地があるなど、一定の条件を満たせば、行政庁の認定や許可によって建築できる場合があります。
ただし、過去に同じ敷地で認定や許可を受けた実績があっても、将来の建て替え時に同じ内容で必ず認められるとは限りません。
建物の用途、規模、周辺状況、制度、審査基準などが変わる可能性があるためです。
例外的な認定や許可を前提として購入する場合は、次の内容を確認しましょう。
・現在の建物がどのような手続きで建築されたか
・過去の認定や許可に関する資料があるか
・建て替え時に再度手続きが必要か
・計画できる建物の用途や規模
・行政庁へ事前相談を行っているか
「許可を受けられる可能性があること」と「再建築が保証されていること」は異なります。
不確定な条件がある場合は、そのリスクを理解したうえで判断しましょう。
■建築確認や検査済証を確認する
中古戸建てでは、建築確認済証や検査済証などの書類が保管されているか確認しましょう。
建築確認済証は、建築計画が法令に適合しているか確認を受けたことを示す書類です。
検査済証は、工事完了後の検査を受け、建物が確認済みの計画などに適合していることを示す書類です。
古い建物では、書類が紛失している場合や、検査済証が交付されていない場合があります。
書類がないから直ちに購入できないとは限りませんが、住宅ローン、増改築、用途変更などへ影響する可能性があります。
売主が保管している設計図、確認申請書、増改築に関する資料なども確認しましょう。
■増築や未登記部分にも注意する
中古戸建てでは、購入後に増築部分や未登記の建物が見つかる場合があります。
例えば、次のような箇所です。
・増築された居室
・サンルーム
・物置
・車庫やカーポート
・屋根付きテラス
・離れ
登記上の床面積と現況が異なる場合は、増築時の建築確認、法令への適合、登記の必要性などを確認しましょう。
増築によって建ぺい率や容積率を超えている場合や、セットバック部分へ建築物が設置されている場合は、住宅ローンや将来の建て替えへ影響する可能性があります。
専門的な確認が必要な場合は、建築士、土地家屋調査士、司法書士などへ相談しましょう。
■擁壁や高低差がある土地
道路や隣地との間に高低差がある物件では、擁壁の状態も確認します。
擁壁は、土砂が崩れることを防ぐために設置される構造物です。
古い擁壁、ひび割れのある擁壁、傾いている擁壁などは、安全性や将来の建て替えに影響する可能性があります。
主な確認項目は次のとおりです。
・擁壁の所有者
・設置された時期
・確認申請などの資料
・ひび割れや膨らみ
・排水設備
・補修履歴
・建て替え時にやり直す必要があるか
・隣地との費用負担
外観だけで安全性を判断することは難しいため、気になる場合は建築士などの専門家へ確認を依頼しましょう。
■住宅ローンへの影響
土地の接道条件、再建築の可否、私道の権利関係、未登記部分などは、住宅ローンの審査へ影響する場合があります。
申込者の収入や信用情報に問題がなくても、購入する物件の担保評価によって、希望する金額を借りられないことがあります。
特に、次のような物件を検討する場合は、早めに金融機関へ確認しましょう。
・再建築不可と表示されている
・接道条件が明確でない
・私道持分がない
・建物と登記の内容が一致していない
・大きな増築部分がある
・土地の境界が未確定
・借地権など複雑な権利がある
売買契約を締結する場合は、住宅ローンが承認されなかったときの取り扱いについても確認することが重要です。
■将来売却するときの影響も考える
中古戸建てを購入するときは、現在住めるかどうかだけでなく、将来売却するときのことも考えましょう。
境界や接道に問題がある物件は、購入希望者が住宅ローンを利用できない、建て替えを計画できないなどの理由で、売却に時間がかかる可能性があります。
一方で、価格、立地、建物の状態、利用目的などによっては、条件を理解したうえで購入を検討する方もいます。
大切なのは、制限を把握しないまま購入しないことです。
将来の住み替え、相続、売却なども想定し、自分にとって許容できる条件か判断しましょう。
■重要事項説明で確認する内容
売買契約前には、宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。
土地や道路について、主に次のような内容を確認しましょう。
・土地と建物の登記内容
・売買対象となる土地の範囲
・道路の種類と幅員
・接道状況
・私道に関する負担
・セットバック
・法令上の制限
・越境物
・インフラの整備状況
・契約不適合責任に関する条件
分からない用語や曖昧な説明がある場合は、そのまま契約へ進まず、資料を示してもらいながら確認しましょう。
重要事項説明を契約当日に初めて受けるのではなく、可能であれば事前に書類を確認する時間を設けると安心です。
■契約前に確認したいチェック項目
中古戸建ての境界や道路について、契約前に次の内容を整理しましょう。
・土地の登記事項証明書を確認したか
・売買対象となる土地を把握しているか
・公図や測量図があるか
・境界標を現地で確認したか
・境界確認書があるか
・越境物がないか
・前面道路の種類を確認したか
・道路の幅員を確認したか
・接道する長さを確認したか
・セットバックが必要か
・私道持分が含まれているか
・通行や掘削の権利を確認したか
・再建築できるか
・増築や未登記部分がないか
・住宅ローンを利用できるか
すべてを購入者自身だけで調査するのは難しいため、不動産会社から説明を受け、必要に応じて専門家へ確認しましょう。
■埼玉県で中古戸建ての購入をご検討中の方へ
スマイファミリー大宮店では、大宮を中心に埼玉県内の中古戸建て購入についてご相談を承っています。
「中古戸建ての境界が分からない」
「前面道路が私道になっている」
「セットバックが必要と言われた」
「将来建て替えられる物件か確認したい」
「再建築不可の物件を購入してよいか迷っている」
「住宅ローンを利用できるか相談したい」
このような場合も、物件資料、接道状況、土地の権利関係、将来の利用方法などを確認しながら、購入前に整理したい内容をご案内します。
中古戸建ては、建物の状態だけでなく、土地と道路の条件によって、将来の建て替えや売却が大きく変わる可能性があります。
価格や間取りだけで決めず、境界、接道、私道、セットバック、再建築の可否について説明を受け、納得してから契約することが大切です。
埼玉県で中古戸建ての購入や住宅ローンについてお悩みの方は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。
