埼玉の賃貸物件をペット可にするべき？空室対策のメリットと注意点
埼玉県でアパートやマンション、戸建てを所有しているオーナー様のなかには、空室対策として「ペット可物件への変更」を検討している方もいらっしゃると思います。
ペットを飼育できる賃貸物件を探している方にとって、ペット可であることは重要な条件です。
周辺にペット可物件が少なければ、募集時の特徴として打ち出せる可能性があります。
一方で、壁や床の傷、におい、鳴き声、共用部分の利用方法、退去時の原状回復など、通常の募集とは異なる対策も必要です。
条件を決めずに「ペット相談可」として募集すると、入居後にオーナー様や管理会社が対応に悩む可能性があります。
今回は、埼玉県で所有物件のペット可への変更を検討しているオーナー様へ、メリットと注意点、募集条件の決め方、契約前に確認したいポイントを解説します。
■ペット可物件とは？
ペット可物件とは、オーナー様が定めた条件の範囲内で、入居者によるペットの飼育を認めている賃貸物件です。
ただし、「ペット可」と表示されていても、すべての動物を無条件で飼育できるわけではありません。
一般的には、次のような条件を設定します。
・飼育できる動物の種類
・犬や猫の飼育可否
・飼育できる頭数
・犬の大きさや体重
・成長後の大きさ
・共用部分での移動方法
・予防接種や登録に関する条件
・室内飼育を条件とするか
・繁殖を認めるか
・一時的に預かる場合の取り扱い
小型犬1匹だけを認める物件もあれば、猫や複数飼育について相談できる物件もあります。
募集を開始する前に、どこまで認めるのかを具体的に決めることが大切です。
■ペット可へ変更するメリット
所有物件をペット可へ変更する主なメリットを紹介します。
■募集対象を広げられる
ペットを飼育している方は、ペット不可の物件を選ぶことができません。
ペット可に変更すると、これまで募集対象にならなかった入居希望者へ物件を紹介できる可能性があります。
特に、周辺に同じ間取りや賃料帯の物件が多い場合は、ペット可という条件が物件選びの判断材料になることがあります。
ただし、ペット可にするだけで必ず問い合わせが増えるとは限りません。
物件の立地、賃料、間取り、築年数、設備なども含め、総合的に募集条件を整えましょう。
■長期入居につながる可能性がある
ペットと一緒に転居できる物件は、希望する地域や条件によっては選択肢が限られることがあります。
現在の住環境に満足していれば、ペットと安心して暮らせる住まいとして、長く入居してもらえる可能性があります。
長期入居は、退去のたびに発生する清掃、原状回復、入居者募集などの負担を抑えることにもつながります。
一方で、入居期間は世帯状況や転勤などにも左右されるため、ペット可であることだけを理由に長期入居を前提とするのは避けましょう。
■物件の特徴をつくれる
築年数が経過している物件や、周辺の競合物件と設備が似ている物件では、募集時の違いを伝えにくい場合があります。
ペット可への変更に加え、傷に強い床材や消臭しやすい内装、室内ドアのペット用出入口などを整えることで、物件の特徴をつくれる可能性があります。
設備を追加するときは、想定する入居者層と費用対効果を確認しましょう。
■ペット可への変更が適している物件
すべての物件がペット可への変更に適しているとは限りません。
検討する際は、次のような条件を確認します。
・周辺にペット可物件が少ない
・ペットを飼育したい入居希望者から問い合わせがある
・単身者やファミリーなど想定する入居者が明確
・共用部分で安全にペットを移動できる
・床や壁の傷、においへの対策ができる
・鳴き声が周囲へ伝わりにくい構造
・近隣に散歩できる場所がある
・管理会社がペット飼育に関する対応を行える
・修繕費用や管理負担を含めても効果が見込める
木造や鉄骨造だから変更できない、築年数が古いから適していないと一律に判断することはできません。
建物の構造、部屋の位置、遮音性、既存入居者の状況などを個別に確認しましょう。
■分譲マンションでは管理規約を確認する
分譲マンションの一室を賃貸している場合は、オーナー様の判断だけでペット可にできないことがあります。
マンションの管理規約や使用細則で、ペットの飼育が禁止または制限されている可能性があるためです。
飼育が認められている場合でも、動物の種類、大きさ、頭数、共用部分での移動方法、管理組合への届出などが定められていることがあります。
賃貸募集を始める前に、最新の管理規約と使用細則を確認しましょう。
入居者にも規約を守ってもらう必要があるため、賃貸借契約の条件とマンション側の規則を一致させることが重要です。
■入居中の物件を変更する場合は慎重に進める
すでに入居者がいるアパートやマンションを途中からペット可へ変更する場合は、既存入居者への配慮が必要です。
ペット不可であることを理由に入居した方や、動物が苦手な方、アレルギーがある方もいる可能性があります。
変更前には、次の内容を整理しましょう。
・現在の賃貸借契約の内容
・既存入居者への説明方法
・ペットを飼育できる部屋の範囲
・共用部分の利用ルール
・鳴き声やにおいへの対策
・苦情が発生した場合の窓口
・ルール違反があった場合の対応
建物全体を一度に変更するほか、退去した部屋から順番にペット相談可として募集する方法も考えられます。
現在の入居状況や建物の構造を踏まえ、管理会社と相談しながら進めましょう。
■飼育できるペットの条件を決める
「ペット相談可」とだけ表示すると、入居希望者とオーナー様が想定する条件に違いが生じる可能性があります。
募集前には、少なくとも次の内容を決めておきましょう。
・犬と猫のどちらを認めるか
・小動物や鳥類などを認めるか
・飼育可能な頭数
・犬の体重や大きさ
・成長途中の動物をどのように判断するか
・多頭飼育を認めるか
・室内飼育を必須とするか
・来客がペットを連れてくる場合の扱い
・入居後に新しく飼育する場合の申請方法
犬種だけで判断するのではなく、成長後の大きさや飼育環境、共用部分で安全に移動できるかなども確認します。
条件に合わない場合でも個別相談を受けるのか、例外を設けないのかについても決めておきましょう。
■申し込み時に確認する情報
ペットを飼育する入居希望者から申し込みを受ける際は、通常の入居審査に必要な情報に加え、ペットに関する情報も確認します。
主な確認項目は次のとおりです。
・動物の種類
・犬種や猫種
・年齢
・性別
・現在の体重と成長後の見込み
・飼育する頭数
・予防接種の状況
・自治体への登録状況
・不妊・去勢手術の有無
・しつけの状況
・これまでの飼育経験
・留守にする時間
・ペットの写真
必要に応じて、予防接種証明書などの提出を求めることもあります。
収集する情報と利用目的を明確にし、必要な範囲で確認しましょう。
■敷金や賃料の条件を検討する
ペットの飼育を認める場合、通常の契約とは異なる敷金や賃料を設定する物件があります。
例えば、次のような方法が考えられます。
・敷金を追加する
・ペット飼育時のみ賃料を変更する
・退去時の清掃費用を明確にする
・消臭作業などの条件を定める
ただし、周辺相場とかけ離れた条件にすると、問い合わせや申し込みが減る可能性があります。
追加する金額は一律に決めず、想定される修繕費用、物件の競争力、周辺のペット可物件の条件などを確認しましょう。
敷金を預かる場合も、退去時に無条件で全額を受け取れるわけではありません。
精算方法や費用負担については、契約時に分かりやすく説明することが重要です。
■原状回復の条件を明確にする
ペット可物件では、退去時の原状回復をめぐる認識の違いに注意が必要です。
想定される損傷には、次のようなものがあります。
・爪による床や壁の傷
・柱や建具のかじり傷
・壁紙の破れ
・尿や排泄物による染み
・室内に残ったにおい
・建具や網戸の破損
・設備や配線の損傷
ペットを飼育していたという理由だけで、室内全体の交換費用を一律に入居者へ請求できるとは限りません。
実際の損傷、経過年数、通常損耗との違い、契約内容などを確認して精算します。
入居前に室内の写真を撮影し、傷や汚れの状態を入居者と共有しておくと、退去時の確認がしやすくなります。
特別な清掃や原状回復に関する条件を設ける場合は、負担する内容や範囲を具体的に記載し、入居者へ説明しましょう。
■鳴き声や足音への対策
犬の鳴き声や室内を走る音が、隣室や下の階へ伝わる場合があります。
契約時には、次のようなルールを設けることが考えられます。
・長時間鳴き続けないように管理する
・夜間や早朝は特に音へ配慮する
・床へマットを敷く
・窓や玄関を開けたままにしない
・共用廊下でペットを遊ばせない
・苦情があった場合は飼育状況を改善する
建物の遮音性能によっては、ルールだけでは対応しきれないこともあります。
特に多頭飼育や大型犬を認める場合は、部屋の位置や周辺への影響を慎重に検討しましょう。
■においや衛生面への対策
ペットの排泄物、トイレ、抜け毛などが適切に管理されないと、室内だけでなく共用部分にも影響する可能性があります。
入居者には、排泄物の処理、室内清掃、換気、害虫対策などを適切に行ってもらう必要があります。
共用部分では、次のようなルールを定めることが考えられます。
・排泄物を放置しない
・抜け毛を共用部分へ残さない
・バルコニーでブラッシングしない
・共用の水道でペット用品を洗わない
・においの強い廃棄物は決められた方法で処分する
ルールを設定するだけでなく、入居時に書面で案内し、必要に応じて掲示物などで周知しましょう。
■共用部分の利用ルールを決める
アパートやマンションでは、玄関、廊下、階段、エレベーター、駐車場などを他の入居者も利用します。
ペットが苦手な方やアレルギーがある方へ配慮するため、共用部分での移動方法を決めておきましょう。
例えば、次のようなルールがあります。
・共用部分では抱きかかえる
・キャリーバッグやケージを使用する
・リードを短く持つ
・エレベーターでは他の利用者へ配慮する
・共用部分で餌を与えない
・ペットを共用部分につながない
建物の構造や認めるペットの大きさに合わせ、実行できるルールを設定することが大切です。
■契約書や飼育規則を整える
ペットの飼育を認める場合は、口頭で条件を伝えるだけでなく、賃貸借契約書、特約、ペット飼育規則などへ記載しましょう。
主な記載項目として、次の内容が考えられます。
・飼育を認める動物
・種類、大きさ、頭数
・事前申請の方法
・ペットを変更または追加する場合の手続き
・共用部分の利用方法
・騒音やにおいへの配慮
・室内や設備を損傷した場合の対応
・退去時の原状回復
・近隣から苦情があった場合の対応
・無断飼育や規則違反があった場合の取り扱い
入居者へ特別な費用負担を求める場合は、金額や対象となる作業をできるだけ具体的に示し、内容を理解してもらうことが重要です。
契約内容に不明な点がある場合は、管理会社や必要に応じて弁護士などの専門家へ確認しましょう。
■無断飼育への対応も決めておく
ペット不可の物件や、事前申請が必要な物件で、入居者が無断でペットを飼育する場合があります。
連絡を受けたときは、すぐに結論を出すのではなく、事実関係を確認しましょう。
主な確認事項は次のとおりです。
・実際に飼育しているか
・一時的に預かっているだけか
・動物の種類と頭数
・いつから室内にいるか
・室内や共用部分への影響
・近隣から苦情が出ているか
・契約書や飼育規則の内容
対応内容や連絡日時を記録し、契約に沿って改善を求めます。
無断飼育を理由に、オーナー様の判断だけで直ちに入居者を退去させられるとは限りません。
解決が難しい場合は、管理会社や弁護士などへ相談しましょう。
■ペット向け設備は必要？
ペット可へ変更する際、必ず専用設備を設置しなければならないわけではありません。
ただし、物件の条件や予算に応じて、次のような対策を検討できます。
・傷に強い床材
・消臭や清掃をしやすい壁材
・滑りにくい床材
・ペット対応の網戸
・リードフック
・室内ドアのペット用出入口
・共用部分の足洗い場
・防音性を考慮した内装
設備を追加する前に、周辺の入居者ニーズや競合物件を確認しましょう。
高額な工事を行っても、賃料や入居率の改善によって費用を回収できるとは限りません。
退去後の部屋から床材を変更するなど、段階的に進める方法もあります。
■ペット可への変更手順
ペット可への変更を検討するときは、次のような順番で進めると整理しやすくなります。
・周辺のペット可物件と募集条件を調べる
・入居希望者の需要を確認する
・建物の構造や設備を確認する
・管理規約や現在の契約内容を確認する
・既存入居者への影響を整理する
・飼育できる動物や頭数を決める
・敷金、賃料、原状回復条件を決める
・契約書や飼育規則を整える
・管理会社の対応体制を確認する
・募集広告へ条件を分かりやすく掲載する
募集開始後は、問い合わせ件数、申し込み状況、希望されるペットの種類などを確認し、必要に応じて条件を見直しましょう。
■埼玉県でペット可物件への変更を検討しているオーナー様へ
スマイファミリー大宮店では、大宮を中心に埼玉県内の賃貸管理や空室対策についてご相談を承っています。
「空室対策としてペット可への変更を検討したい」
「犬や猫をどこまで認めるか迷っている」
「敷金や賃料の条件を決めたい」
「原状回復やにおいのトラブルが心配」
「既存入居者がいる物件を変更できるか相談したい」
「ペット飼育規則や募集条件を整理したい」
このような場合も、物件の所在地、建物の構造、現在の入居状況、周辺の募集条件などを確認しながら、適した方法を整理していきます。
ペット可への変更は、募集対象を広げる方法の一つですが、物件によって期待できる効果や必要な対策は異なります。
入居後のトラブルを防ぐためにも、飼育条件や費用負担、共用部分のルールを明確にしてから募集することが大切です。
埼玉県でアパート・マンション・戸建ての空室対策やペット可への変更をご検討中のオーナー様は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。
