埼玉の賃貸物件で空室が長引く原因は？段階別の対策をオーナー様向けに解説

埼玉県でアパートやマンション、戸建てなどを所有しているオーナー様のなかには、「募集を始めてから何か月も決まらない」「家賃を下げても問い合わせが少ない」と悩んでいる方もいらっしゃると思います。

空室が長引くと、家賃収入を得られない期間が続く一方で、住宅ローン、固定資産税、管理費、共用部分の維持費などの負担は発生します。

そのため、できるだけ早く入居者を決めたいところですが、理由を確認せずに家賃を下げたり、高額なリフォームを行ったりしても、空室が解消されるとは限りません。

空室対策では、「物件情報を見てもらえていない」「問い合わせがない」「内見されない」「内見後に申し込まれない」など、どの段階で入居希望者が離れているのかを確認することが重要です。

今回は、埼玉県で賃貸物件を所有しているオーナー様へ、空室が長引く主な原因と、募集状況に応じた対策を解説します。

■空室対策は原因を確認することから始める

空室対策には、家賃の見直し、室内写真の撮り直し、設備交換、リフォームなど、さまざまな方法があります。

しかし、すべての物件に同じ対策が必要なわけではありません。

まずは、募集を開始してからの状況を次の段階に分けて確認しましょう。

・物件情報の閲覧数
・問い合わせ数
・内見予約数
・実際に内見された回数
・内見後の申込み数
・申込み後のキャンセルや審査状況

どの段階で反応が少なくなっているかによって、見直すべき内容が異なります。

募集状況を確認せず、何となく条件を変更するのではなく、原因に合った対策を選びましょう。

■物件情報を見てもらえていない場合

不動産情報サイトなどで物件情報を見てもらえていない場合は、検索結果に表示されにくい条件になっている可能性があります。

入居希望者は、家賃、駅からの距離、間取り、築年数、設備、初期費用などの条件を指定して物件を探します。

わずかな条件の違いによって、検索結果から外れてしまうこともあります。

次の内容を確認しましょう。

・募集賃料
・共益費や管理費
・敷金と礼金
・最寄り駅や利用できる路線
・駅からの距離
・間取りや専有面積
・築年数
・入居可能日
・設備の登録漏れ
・ペットや外国籍などの入居条件
・物件情報を掲載している媒体

実際には設備が設置されていても、物件情報へ登録されていなければ、設備を条件に検索した人へ表示されない可能性があります。

エアコン、独立洗面台、追い焚き、温水洗浄便座、オートロック、宅配ボックスなど、現在の設備が正しく登録されているか確認しましょう。

■閲覧されても問い合わせがない場合

物件情報は見られているものの、問い合わせにつながっていない場合は、掲載写真や募集条件に改善点がある可能性があります。

同じ家賃帯やエリアの物件と比較され、候補から外れていることも考えられます。

主な確認項目は次のとおりです。

・室内写真が暗くないか
・写真の枚数が少なくないか
・部屋の広さが伝わる写真になっているか
・水回りや収納の写真が掲載されているか
・間取り図が分かりやすいか
・初期費用が分かりにくくないか
・家賃が周辺相場と合っているか
・競合物件より条件が厳しくないか
・物件の特徴が説明されているか
・マイナスに感じる情報を隠していないか

写真は、入居希望者が物件の第一印象を決める重要な情報です。

室内が暗い、生活用品が残っている、写真が傾いている場合は、実際の部屋より狭く古い印象を与える可能性があります。

清掃後の明るい時間帯に撮影し、居室だけでなく、キッチン、浴室、トイレ、収納、玄関、バルコニーなども掲載しましょう。

■問い合わせはあるが内見されない場合

問い合わせがあるにもかかわらず、内見につながらない場合は、案内までの対応や入居可能時期に問題がある可能性があります。

次のような原因が考えられます。

・問い合わせへの返信が遅い
・内見できる日時が限られている
・鍵の手配に時間がかかる
・入居可能日が分からない
・原状回復工事の予定が決まっていない
・問い合わせ後に追加費用が判明した
・希望条件に合わないことが分かった
・他の物件を先に案内された

入居希望者は、同時に複数の物件へ問い合わせていることがあります。

返信や内見手配が遅れると、別の物件で申込みが決まる可能性があります。

内見方法、鍵の保管場所、担当者の連絡体制などを整理し、問い合わせを受けた後にスムーズに案内できる状態を整えましょう。

■内見されても申込みがない場合

内見数はあるものの申込みが入らない場合は、実際の室内や共用部分に改善点がある可能性があります。

募集情報では分からなかったマイナス点が、現地で見つかっていることも考えられます。

主に次の内容を確認しましょう。

・室内ににおいが残っていないか
・清掃が十分に行われているか
・水回りに汚れがないか
・排水口からにおいが上がっていないか
・照明が点灯するか
・エアコンなどの設備が動作するか
・室内が暗く感じられないか
・郵便受けや共用廊下が汚れていないか
・ごみ置き場が整理されているか
・敷地内の植栽や雑草が放置されていないか
・募集条件と実際の状態に違いがないか

空室期間が長くなると、排水トラップの水が蒸発し、室内へにおいが上がることがあります。

ほこりや虫、切れた電球なども、内見時の印象を下げる原因になります。

定期的に室内を確認し、換気、通水、簡単な清掃などを行いましょう。

■家賃はどのように見直す？

空室が続いている場合、家賃の見直しは重要な選択肢です。

ただし、すぐに大幅な値下げを行うのではなく、周辺の競合物件と比較して判断しましょう。

比較するときは、次の条件をできるだけそろえます。

・最寄り駅
・駅からの距離
・間取り
・専有面積
・築年数
・建物の構造
・所在階
・設備
・敷金と礼金
・入居時に必要となる費用
・更新条件
・入居可能時期

家賃だけでなく、共益費を含めた毎月の支払額で比較することが大切です。

例えば、家賃が周辺相場と同じでも、共益費や月額サービス費用を含めると競合物件より高くなる場合があります。

家賃を下げる場合は、年間の減収額と、空室が続いた場合に失う家賃を比較して判断しましょう。

■初期費用を見直す

入居者が支払う初期費用も、物件を選ぶ際の重要な条件です。

敷金、礼金、前家賃、保証会社費用、火災保険料、鍵交換費用などを合計すると、まとまった金額になります。

初期費用が競合物件より高い場合は、次のような見直しを検討できます。

・礼金を減額または不要にする
・敷金の条件を見直す
・一定期間の家賃を無料にする
・鍵交換費用の負担方法を見直す
・入居日を調整する
・初期費用の内訳を分かりやすくする
・分割払いに対応できるか確認する

ただし、初期費用を下げれば必ず入居者が決まるわけではありません。

退去時の費用負担や短期解約の条件なども含め、契約内容を整理してから変更しましょう。

■フリーレントを設定する場合

フリーレントとは、入居後の一定期間について家賃を無料にする募集方法です。

入居者の初期負担を抑えながら、募集賃料を維持できる可能性があります。

設定する場合は、次の内容を決めておきましょう。

・無料となる期間
・共益費も対象にするか
・短期解約違約金
・契約開始日
・保証会社との契約内容
・広告へ記載する条件
・更新や解約への影響

フリーレント期間だけで退去されることを防ぐため、一定期間内に解約した場合の条件を設けることがあります。

特約の内容を入居者へ分かりやすく説明しましょう。

■設備を追加または交換する

競合物件と比較して設備が不足している場合は、追加や交換を検討します。

物件によっては、次のような設備が募集時の魅力になる可能性があります。

・エアコン
・温水洗浄便座
・テレビモニター付きインターホン
・室内物干し
・宅配ボックス
・追い焚き機能
・独立洗面台
・無料インターネット
・防犯カメラ
・人感センサー付き照明

ただし、設備を増やせば必ず家賃や入居率が上がるわけではありません。

単身者向け、ファミリー向け、学生向けなど、想定する入居者によって必要とされる設備は異なります。

設置費用、維持費、故障時の修繕費用なども含めて検討しましょう。

■高額なリフォームの前に確認すること

空室対策として、間取り変更、キッチン交換、浴室交換などのリフォームを検討することがあります。

室内の印象を大きく変えられる一方で、高額な費用が必要です。

工事を決める前に、次の内容を確認しましょう。

・空室の原因が室内の古さなのか
・周辺で求められている間取り
・想定する入居者
・工事費用
・工事期間
・工事後に設定できる家賃
・費用を回収するまでの期間
・設備の維持費
・建物全体の今後の修繕計画

写真や募集条件に原因がある場合は、高額なリフォームを行わなくても改善できる可能性があります。

費用の小さい対策から優先順位を決めて実施しましょう。

■入居条件を見直す

入居対象を狭く設定している場合は、条件を見直すことで問い合わせが増える可能性があります。

例えば、次のような条件です。

・外国籍の方
・高齢者
・生活保護を受給している方
・契約社員や派遣社員
・自営業者
・学生
・ルームシェア
・ペット飼育
・事務所利用

条件を広げる場合は、家賃保証会社、緊急連絡先、見守りサービス、使用方法に関する特約なども確認します。

無条件で受け入れるのではなく、物件の条件や管理体制に合わせて審査方法を整えることが大切です。

■募集する不動産会社を増やせば決まりやすくなる？

物件を多くの不動産会社へ紹介できる状態にすることで、入居希望者の目に触れる機会を増やせる可能性があります。

一方で、掲載する会社が増えても、情報が古い、写真が少ない、条件が統一されていない場合は、効果が出にくいことがあります。

次の内容を確認しましょう。

・他の不動産会社も紹介できる募集方法か
・物件情報が最新の状態になっているか
・掲載写真が統一されているか
・募集条件に違いがないか
・内見方法が分かりやすいか
・申込み状況が共有されているか
・問い合わせへすぐ回答できるか

募集窓口を広げるだけでなく、紹介する不動産会社が案内しやすい状態を整えることが重要です。

■募集時期によって対策を変える

賃貸物件は、転勤、進学、就職などによって、入居希望者が増えやすい時期があります。

一方で、物件のエリアや想定する入居者によって、動きやすい時期は異なります。

退去予定が分かった場合は、退去後まで待たず、次の募集準備を始めましょう。

・現在の入居者へ内見の可否を確認する
・退去予定日を確認する
・原状回復工事の予定を立てる
・入居可能日を設定する
・募集条件を決める
・過去の室内写真を整理する
・新しい写真の撮影日を決める

募集開始が遅れると、入居希望者が多い時期を逃す可能性があります。

退去から工事、募集、次の入居までの予定をまとめて管理しましょう。

■空室期間中も物件を管理する

入居者がいない期間も、室内や建物の管理は必要です。

空室を放置すると、におい、湿気、設備の不具合などが発生し、内見時の印象が悪くなる可能性があります。

主な管理内容は次のとおりです。

・定期的な換気
・水道の通水
・排水口の確認
・室内の清掃
・郵便受けの整理
・害虫の確認
・設備の動作確認
・雨漏りや水漏れの確認
・共用部分の清掃
・敷地内の除草
・募集看板や掲示物の確認

長期間使用していない設備は、内見前に動作確認を行いましょう。

入居申込みが入ってから故障が判明すると、入居開始が遅れる可能性があります。

■管理会社からどのような報告を受ける？

空室対策を進めるためには、募集を任せた後の報告も重要です。

管理会社へ次のような内容を確認しましょう。

・物件情報の閲覧状況
・問い合わせ件数
・内見件数
・入居希望者からの意見
・申込みに至らなかった理由
・競合物件の募集条件
・現在の家賃相場
・写真や募集図面の改善点
・提案された空室対策
・対策に必要となる費用

「反響がありません」という報告だけでは、次の対策を判断できません。

どの段階で入居希望者が離れているのかを確認し、優先順位を決めて改善しましょう。

■埼玉県で賃貸物件の空室にお悩みのオーナー様へ

スマイファミリー大宮店では、大宮を中心に埼玉県内の賃貸管理や入居者募集についてご相談を承っています。

「募集しているのに問い合わせが入らない」
「内見はあるが申込みにつながらない」
「家賃を下げるべきか迷っている」
「室内写真や募集条件を見直したい」
「設備交換やリフォームの優先順位を知りたい」
「退去後の原状回復から次の募集まで任せたい」

このような場合も、物件の所在地、間取り、築年数、設備、募集条件、問い合わせや内見の状況などを確認しながら、空室の原因と必要な対策を整理していきます。

空室対策では、最初から高額な工事を行うのではなく、物件情報、写真、家賃、初期費用、室内の状態などを順番に確認することが大切です。

埼玉県でアパート・マンション・戸建てなどの空室対策、入居者募集、賃貸管理についてお悩みのオーナー様は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。