埼玉の賃貸物件が長期空室になったら？定期的な管理と劣化を防ぐポイント
埼玉県でアパートやマンション、戸建てなどを所有していると、退去後すぐに次の入居者が決まらず、空室期間が長くなることがあります。
人が住んでいない部屋は、日常生活による汚れや設備の使用がないため、管理の手間がかからないと思われるかもしれません。
しかし、長期間窓を閉めたままにすると、湿気やにおいがこもり、カビが発生する可能性があります。
排水口の水が減って室内へ下水のにおいが入ったり、設備の不具合や漏水の発見が遅れたりすることもあります。
空室期間が長くなりそうな場合は、入居者募集だけでなく、室内や建物の状態を維持するための管理も必要です。
今回は、埼玉県で長期空室となっている賃貸物件を所有するオーナー様へ、空室期間中に確認したい内容、定期的な管理方法、劣化やトラブルを防ぐポイントを解説します。
■空室でも管理が必要な理由
賃貸物件は、入居者がいない期間にも劣化やトラブルが発生する可能性があります。
主に考えられる問題は次のとおりです。
・湿気によるカビの発生
・排水口からのにおい
・水栓や配管からの漏水
・給湯器やエアコンなどの設備故障
・害虫の侵入
・郵便物やチラシの蓄積
・無断侵入や不法投棄
・庭木や雑草の繁茂
・雨漏りや外壁の損傷
・室内に残った汚れやにおい
空室中に発生した不具合を放置すると、修繕範囲が広がる可能性があります。
また、内見時に室内のにおいや汚れが目立つと、入居希望者へ良い印象を与えにくくなります。
次の入居者募集を円滑に進めるためにも、定期的に状態を確認しましょう。
■空室期間が長くなる原因を確認する
空室管理を続けるだけでは、賃貸経営上の問題が解決するとは限りません。
空室が長引いている場合は、問い合わせや内見、申し込みの状況を確認する必要があります。
例えば、次のような原因が考えられます。
・募集賃料が周辺相場と合っていない
・敷金や礼金などの条件が比較されにくい
・室内写真が少ない、または古い
・募集図面で物件の特徴が伝わっていない
・清掃や修繕が完了していない
・設備が周辺の競合物件より古い
・内見しにくい状態になっている
・物件情報を掲載している媒体が少ない
・募集開始の時期が遅かった
・入居条件が厳しい
問い合わせが少ない場合と、内見後に申し込みへ進まない場合では、見直す内容が異なります。
反響状況を確認し、管理と募集条件の見直しを同時に進めることが大切です。
■どのくらいの頻度で確認する？
空室を確認する頻度は、物件の種類、築年数、季節、設備、周辺環境などによって異なります。
梅雨や夏場は湿気がこもりやすく、台風や大雨の後は雨漏りや外部からの浸水が発生していないか確認が必要になる場合があります。
また、戸建てや低層階の部屋、庭がある物件などは、防犯や雑草、害虫への対策も必要です。
一律に回数を決めるのではなく、次のような状況を踏まえて管理計画を立てましょう。
・空室になってからの期間
・建物の築年数
・室内の湿気や日当たり
・給排水設備の状態
・過去の雨漏りや漏水履歴
・周辺の人通り
・庭や植栽の有無
・内見の頻度
・季節や天候
内見が定期的に入っている場合でも、仲介会社が室内設備や漏水まで詳しく確認しているとは限りません。
空室管理として確認する項目を別に決めておくと安心です。
■室内を換気する
長期間窓や扉を閉めたままにすると、室内へ湿気やにおいがこもる可能性があります。
特に、北側の部屋、収納内部、洗面所、浴室などは湿気が残りやすい場所です。
空室を確認するときは、天候や防犯面に注意しながら窓を開け、室内の空気を入れ替えます。
クローゼット、押し入れ、シューズボックスなどの扉も開け、内部にカビやにおいが発生していないか確認しましょう。
ただし、雨天時や湿度の高い日に長時間窓を開けると、外から湿った空気が入る場合があります。
換気を行った後は、窓や扉の閉め忘れがないか必ず確認しましょう。
■水道を流して排水口を確認する
キッチン、洗面台、浴室、洗濯機置場、トイレなどの排水設備には、下水からのにおいや害虫の侵入を防ぐため、水がたまる部分があります。
長期間水を使用しないと、この水が減り、排水口からにおいが室内へ上がってくる可能性があります。
空室を確認する際は、水道が使用できる状態であれば、各水栓から水を流し、排水状況を確認しましょう。
主な確認箇所は次のとおりです。
・キッチンの水栓と排水口
・洗面台の水栓と排水口
・浴室の水栓と排水口
・洗濯機用の排水口
・トイレの便器
・屋外の水栓
水を流すときは、排水の詰まり、異音、におい、水漏れがないか確認します。
洗濯機が設置されていない場合は、排水口の部品やふたが正しく取り付けられているかも確認しましょう。
■水漏れがないか確認する
空室中に水漏れが発生すると、発見が遅れやすくなります。
漏れた水が床材や壁へ染み込むと、下の階や隣の部屋へ被害が広がる可能性もあります。
主に次の場所を確認しましょう。
・キッチンや洗面台の収納内部
・水栓の根元
・給水管や排水管の接続部分
・トイレの便器やタンク周辺
・給湯器の配管
・浴室や洗濯機置場
・天井や壁の染み
・床材の変色や浮き
床が濡れていなくても、収納内部のにおいや壁紙の変色から漏水に気付く場合があります。
異常を見つけた場合は、原因が分からないまま使用を続けず、必要に応じて修理業者へ確認を依頼しましょう。
■トイレの状態を確認する
空室期間中は、トイレを使用していなくても水位や部品の状態を確認する必要があります。
便器内の水が減っている、タンクから水が流れ続けている、床に水が染みているなどの異常がないか確認しましょう。
水道を止めている物件では、便器内の水が減ってにおいが上がる可能性があります。
空室期間、水道をどのように管理するのかを事前に決め、必要な対策を行いましょう。
■電気設備の動作を確認する
電気を使用できる状態であれば、照明、インターホン、換気扇などの動作を確認します。
内見時に照明が点灯しないと、夕方や天候の悪い日は室内が暗く見える可能性があります。
主な確認項目は次のとおりです。
・室内照明
・玄関や共用部分の照明
・インターホン
・換気扇
・ブレーカー
・コンセント
・火災警報器
・エアコン
すべての設備を毎回動かす必要があるとは限りませんが、募集開始前や入居前には動作確認を行いましょう。
異音や焦げたにおい、発熱などがある場合は、使用を中止して専門業者へ確認することが重要です。
■給湯器やエアコンの状態を確認する
給湯器やエアコンなどの設備は、長期間使用していない場合でも、不具合が発生することがあります。
入居日になってから故障が分かると、新しい入居者の生活へ影響する可能性があります。
設備の電源、リモコン、エラー表示、異音、異臭などを確認しましょう。
古い設備については、部品が供給されているか、修理と交換のどちらが適しているかも整理しておくと安心です。
ただし、給湯器の凍結防止など、季節によって適切な電気や水道の管理方法が異なる場合があります。
設備の取扱説明書やメーカーの案内を確認し、自己判断で電源や水を止めないようにしましょう。
■室内の清掃状態を保つ
退去後に清掃を完了していても、空室期間が長くなると、ほこり、虫の死骸、窓の汚れなどが目立つようになります。
内見前には、次のような場所を確認しましょう。
・床や巾木のほこり
・窓ガラスやサッシ
・キッチンや洗面台
・浴室やトイレ
・バルコニー
・玄関やシューズボックス
・照明器具
・収納内部
清掃済みであることを伝えていても、室内にほこりやにおいがあると、入居希望者が管理状態に不安を感じる可能性があります。
内見が入る前に、簡単な清掃や換気を行える体制を整えておきましょう。
■カビや結露の跡を確認する
空室中でも、湿気や温度差によってカビが発生する可能性があります。
特に確認したい場所は次のとおりです。
・窓枠やサッシ
・北側の壁
・クローゼット内部
・押し入れ
・洗面所や浴室
・家具や家電を置いていた場所
・壁紙の継ぎ目
・床と壁の境目
カビを見つけた場合は、表面だけを清掃するのではなく、結露、漏水、換気不足などの原因を確認することが大切です。
壁紙や下地まで影響している場合は、専門業者による確認や修繕が必要になることもあります。
■においの原因を確認する
長期間閉め切った部屋には、排水口、湿気、残置物、清掃不足などによるにおいが残ることがあります。
芳香剤で一時的に隠すだけでは、原因を解決できない可能性があります。
においが気になる場合は、次の内容を確認しましょう。
・排水口の水が減っていないか
・カビが発生していないか
・収納内部に湿気がこもっていないか
・残置物が残っていないか
・エアコン内部が汚れていないか
・床や壁へにおいが染み込んでいないか
・害虫や小動物が侵入していないか
原因を確認したうえで、換気、清掃、消臭、修繕など必要な対応を行いましょう。
■窓や玄関の施錠を確認する
空室中の物件では、内見や修繕工事などによって複数の人が出入りする場合があります。
確認後の施錠が不十分だと、無断侵入や盗難につながる可能性があります。
空室を訪問した際は、次の場所を確認しましょう。
・玄関ドア
・窓や掃き出し窓
・バルコニー側の窓
・勝手口
・雨戸やシャッター
・郵便受け
・物置や倉庫
キーボックスを使用している場合は、設置場所や暗証番号の管理にも注意が必要です。
暗証番号を長期間変更していない、利用者を把握していないといった状態は避けましょう。
■郵便物やチラシを放置しない
郵便受けにチラシや郵便物がたまっていると、長期間不在であることが外部から分かりやすくなります。
防犯上の不安だけでなく、共用部分の見た目や管理状態にも影響します。
定期的に郵便受けを確認し、不要なチラシなどを整理しましょう。
前の入居者宛ての郵便物については、勝手に開封せず、適切な方法で対応する必要があります。
郵便受けに投函を断る表示を設置できるか、管理会社と相談する方法もあります。
■バルコニーや共用部分を確認する
室内だけでなく、バルコニー、廊下、階段、駐輪場などの状態も確認しましょう。
落ち葉やごみが排水口をふさいでいると、大雨の際に水がたまる可能性があります。
主な確認項目は次のとおりです。
・バルコニーの排水口
・落ち葉やごみ
・鳥のふんや巣
・手すりや外壁の損傷
・共用廊下の照明
・階段や手すり
・放置自転車
・不法投棄
共用部分が汚れていると、内見時に建物全体の印象が悪くなる可能性があります。
専有部分だけでなく、入居希望者が建物へ入ってから部屋へ到着するまでの動線も確認しましょう。
■戸建ては庭や外周も確認する
戸建て賃貸では、室内に加えて庭、外構、駐車場、建物の外周などの管理が必要です。
特に雑草は、季節によって短期間でも大きく伸びる場合があります。
主に次の内容を確認しましょう。
・雑草や庭木
・落ち葉
・害虫や蜂の巣
・ごみの不法投棄
・雨どいや排水溝
・門扉やフェンス
・駐車場
・外壁や屋根
・屋外水栓
・物置
庭や外周が荒れていると、近隣へ迷惑をかけたり、空き家であることが分かりやすくなったりする可能性があります。
除草や剪定を行う範囲と頻度を決めておきましょう。
■台風や大雨の後は状況を確認する
台風、大雨、強風などの後は、通常の巡回日を待たずに確認したほうがよい場合があります。
特に確認したい内容は次のとおりです。
・天井や壁からの雨漏り
・窓やサッシからの浸水
・バルコニーの排水
・屋根や雨どいの損傷
・飛来物による破損
・外壁やフェンスの状態
・看板やアンテナ
・室外機
外から見ただけでは分からない被害もあります。
過去に雨漏りや浸水が発生した物件は、室内まで確認できる体制を整えておきましょう。
■冬季は凍結にも注意する
埼玉県内でも、地域や建物の条件によっては、冬季に給水管や給湯器の配管が凍結する可能性があります。
空室中にブレーカーを切ったり、給湯器の電源を抜いたりすると、機器の凍結防止機能が働かない場合があります。
一方で、水道を長期間使用しない物件では、止水や水抜きが適している場合もあります。
設備や配管の種類によって対応が異なるため、取扱説明書やメーカー、管理会社、設備業者へ確認しましょう。
春以降に水道を再開するときも、水漏れや設備の不具合がないか確認することが重要です。
■害虫や小動物の侵入を確認する
人の出入りが少ない物件では、害虫や小動物の侵入に気付くまで時間がかかることがあります。
室内や建物の周囲で、次のような異常がないか確認しましょう。
・虫の死骸
・ふんや足跡
・異臭
・天井裏や壁からの音
・網戸や換気口の破損
・配管周辺の隙間
・鳥や蜂の巣
・ごみの散乱
侵入経路が分からない場合や、蜂の巣など危険を伴う場合は、無理に対応せず専門業者へ相談しましょう。
■内見しやすい状態を整える
空室管理は、建物の維持だけでなく、入居者募集にも関係します。
内見時には、次のような状態を整えておくことが大切です。
・玄関から室内まで清掃されている
・室内に不快なにおいがない
・照明が点灯する
・カーテンや雨戸を開けられる
・設備や収納を確認できる
・室内に残置物がない
・募集図面と実際の状態が一致している
・鍵の受け渡し方法が明確
玄関を開けた瞬間のにおいや明るさは、物件の第一印象に影響します。
内見予定が入った場合は、事前に室内を確認できると安心です。
■ホームステージングを検討する
空室の室内に家具や小物がないと、入居希望者が生活をイメージしにくい場合があります。
物件によっては、家具や照明、小物を配置するホームステージングを検討する方法もあります。
実物の家具を置くほか、室内写真へ家具を配置したイメージを作成する方法もあります。
ただし、実際には設置されていない家具や設備がある場合は、入居希望者が誤解しないよう表示方法へ配慮が必要です。
物件の賃料帯、想定する入居者、空室期間、費用などを踏まえて検討しましょう。
■空室管理の記録を残す
空室を確認した場合は、訪問した日時や確認内容を記録しましょう。
主に次の情報を残します。
・訪問した日時
・室内や建物の状態
・換気や通水を行った箇所
・清掃した内容
・設備の動作確認
・水漏れや雨漏りの有無
・郵便受けの状態
・施錠確認
・発見した不具合
・修繕を依頼した日時
・内見前に対応した内容
・室内や外観の写真
記録を残しておくと、前回の状態との違いを確認しやすくなります。
管理会社へ委託する場合は、報告方法、写真の有無、訪問頻度などを確認しましょう。
■空室管理を管理会社へ任せるメリット
物件が自宅から遠い、本業が忙しい、複数の物件を所有している場合は、定期的な確認が負担になることがあります。
管理会社へ空室管理を任せることで、室内確認、換気、通水、清掃、郵便受けの確認などを依頼できる場合があります。
また、不具合を発見した際に、修理業者の手配や見積もりの取得まで相談できることもあります。
ただし、対応範囲や費用は管理会社によって異なります。
次の内容を確認しましょう。
・訪問する頻度
・室内へ入って確認するか
・換気や通水を行うか
・清掃の範囲
・建物外周を確認するか
・写真付きの報告があるか
・異常時の連絡方法
・修繕手配の範囲
・毎月の費用と追加費用
「巡回あり」と表示されていても、共用部分だけを確認する場合があります。
必要な管理内容が含まれているか、契約前に具体的に確認しましょう。
■空室が長引く前に募集条件を見直す
空室を良い状態で管理することは大切ですが、管理費用や固定資産税などの負担は続きます。
問い合わせや内見が少ない状態が続いている場合は、管理だけでなく募集方法も見直しましょう。
主な見直し項目は次のとおりです。
・募集賃料と共益費
・敷金や礼金
・フリーレント
・入居条件
・設備の追加や交換
・室内写真
・募集図面
・広告を掲載する媒体
・他の不動産会社への紹介
・内見方法
家賃を下げる前に、物件情報が十分に公開されているか、室内の魅力が伝わっているかを確認することも重要です。
費用をかける対策については、周辺相場や想定する入居者のニーズを踏まえて優先順位を決めましょう。
■埼玉県で長期空室の管理にお悩みのオーナー様へ
スマイファミリー大宮店では、大宮を中心に埼玉県内の賃貸管理や空室対策についてご相談を承っています。
「退去後、次の入居者がなかなか決まらない」
「遠方に住んでいて定期的に確認できない」
「室内の換気や通水を任せたい」
「空室中の水漏れや設備故障が心配」
「戸建ての庭や外周を管理したい」
「空室管理と入居者募集をまとめて相談したい」
このような場合も、物件の所在地、建物の状態、空室期間、現在の募集状況などを確認しながら、必要な管理と空室対策を整理していきます。
空室中も室内や設備の状態は少しずつ変化します。
不具合を早めに発見し、内見しやすい状態を維持しながら、募集条件を定期的に見直すことが大切です。
埼玉県でアパート・マンション・戸建ての長期空室、空室管理、入居者募集についてお悩みのオーナー様は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。
