埼玉でテナント審査に通るには？新設法人・個人事業主の必要書類と対策
埼玉県で店舗や事務所を借りる際は、物件を申し込んだ後に入居審査があります。
特に新設法人や開業直後の個人事業主の場合、「実績がなくてもテナントを借りられる？」「どのような書類を用意すればよい？」「代表者個人の収入も確認される？」と不安に思う方もいらっしゃるでしょう。
事業を始めたばかりという理由だけで、必ず審査に通らないわけではありません。
一方で、営業実績や決算書がない場合は、事業計画、自己資金、代表者の経歴、予定している業種など、ほかの資料を使って支払い能力や事業の継続性を確認される可能性があります。
今回は、埼玉県で店舗や事務所などのテナント物件を探している新設法人・個人事業主の方へ、テナント審査で確認される内容、必要書類、保証会社、申込前にできる対策を解説します。
■テナントにも入居審査がある
店舗、事務所、倉庫などの事業用物件でも、住居用の賃貸物件と同様に入居審査があります。
ただし、テナント契約では、申込者の支払い能力だけでなく、予定している事業の内容や物件との相性も確認されます。
主な審査項目は次のとおりです。
・申込者の情報
・法人または個人事業の状況
・予定している業種
・事業の実績
・売上や所得
・自己資金
・賃料と事業規模のバランス
・代表者の経歴
・保証会社の審査
・連帯保証人
・緊急連絡先
・物件の使用方法
・営業時間
・近隣への影響
・許認可の取得見込み
審査方法や必要書類は、物件、貸主、管理会社、保証会社などによって異なります。
同じ申込内容でも、物件が変われば審査結果や提出書類が変わる可能性があります。
■新設法人でもテナントを借りられる？
設立したばかりの法人でも、テナント物件を借りられる可能性はあります。
新設法人には過去の決算書や長期間の営業実績がないため、審査では今後の事業計画や代表者の情報が重視されることがあります。
確認される可能性がある内容は次のとおりです。
・法人の設立日
・法人の事業目的
・代表者の経歴
・同業種での経験
・開業資金
・自己資金の残高
・融資の状況
・事業計画
・売上と経費の見込み
・取引先
・従業員数
・開業予定日
・代表者個人の収入や資産
・連帯保証人を用意できるか
法人を設立したばかりであることを隠す必要はありません。
営業実績がない場合は、事業計画書や預金残高が分かる資料などを用意し、開業後の賃料を支払える見込みを説明することが大切です。
■個人事業主でもテナントを借りられる？
個人事業主も、店舗や事務所などのテナントを借りることができます。
すでに事業を行っている場合は、確定申告書、所得証明書、売上が分かる資料などを求められる可能性があります。
これから開業する場合は、営業実績がないため、次のような内容を確認されることがあります。
・開業する業種
・開業予定日
・同業種での勤務経験
・保有している資格
・自己資金
・融資の有無
・事業計画
・売上の見込み
・毎月の固定費
・開業までのスケジュール
・本人の現在の収入
・過去の職歴
・連帯保証人や緊急連絡先
会社員から独立する場合は、勤務先での経験や担当していた業務を説明できる資料が審査の参考になることがあります。
■貸主の審査と保証会社の審査は別
テナント契約では、貸主や管理会社の審査に加えて、保証会社の審査を受ける場合があります。
貸主は、主に次のような内容を確認します。
・物件に適した業種か
・安定して賃料を支払えるか
・建物や近隣へ悪影響がないか
・契約条件を守って営業できるか
・長く事業を継続できる見込みがあるか
一方、保証会社は、申込者や法人の情報、支払い能力、代表者の情報、過去の利用状況などを独自の基準で確認します。
貸主が営業内容を承諾していても、保証会社の審査に通らない場合があります。
反対に、保証会社の審査に通っても、貸主が業種や使用方法を理由に契約を承諾しない可能性もあります。
どちらか一方の承認だけで契約が確定するとは限りません。
■テナント審査で事業内容を確認する理由
テナント物件は、借主の業種によって建物への影響が大きく異なります。
例えば、飲食店では臭い、煙、排気、害虫、深夜の音などが問題になる可能性があります。
美容室では給排水、薬剤の臭い、電気容量などの確認が必要です。
学習塾やスクールでは、利用者の出入り、送迎、自転車、話し声などが近隣へ影響する場合があります。
貸主や管理会社は、次のような点を確認します。
・具体的な営業内容
・提供する商品やサービス
・営業時間
・定休日
・従業員数
・想定する来店人数
・音や振動
・臭いや煙
・給排水の使用
・火気の使用
・危険物や薬剤の使用
・荷物の搬入
・看板の設置
・ごみの種類と処理方法
・必要な内装工事
・行政上の許認可
「店舗として使用する」「事務所として使用する」といった説明だけでは、判断に必要な情報が不足する可能性があります。
申し込む際は、実際の営業内容を具体的に伝えましょう。
■申込内容と実際の営業内容を一致させる
審査に通りやすくするため、実際とは異なる業種や営業時間を申告することは避けましょう。
申込時に伝えた内容と、契約後の使用方法が異なると、契約違反になる可能性があります。
例えば、次のような変更には注意が必要です。
・事務所として申し込み、実際には店舗として使用する
・軽飲食として申し込み、煙や臭いが多い調理を行う
・昼間の営業として申し込み、深夜まで営業する
・来店の少ない事務所として申し込み、多数の利用者を集める
・申告していない業種を併設する
・貸主の承諾を得ずに火気や薬剤を使用する
・無断で転貸する
・別の法人や事業者に使用させる
将来、事業内容や営業時間を変更する可能性がある場合も、事前に相談しておくことが大切です。
■新設法人の主な必要書類
法人名義でテナントを申し込む場合は、一般的に次のような書類や情報を求められる可能性があります。
・法人の登記事項証明書
・法人の印鑑証明書
・定款
・代表者の本人確認書類
・代表者の住民票
・代表者の印鑑証明書
・会社案内
・事業計画書
・資金計画書
・預金残高が分かる資料
・融資に関する資料
・許認可に関する資料
・内装工事の計画
・代表者の職務経歴書
・連帯保証人に関する書類
必要な書類は物件によって異なります。
登記事項証明書や印鑑証明書については、発行からの期間が指定される場合があるため、取得時期も確認しましょう。
■既存法人の主な必要書類
すでに営業している法人の場合は、法人の基本情報に加えて、決算や事業実績に関する資料を求められることがあります。
主な書類は次のとおりです。
・法人の登記事項証明書
・法人の印鑑証明書
・決算書
・法人税の納税証明書
・会社案内
・事業内容が分かる資料
・店舗や事務所の運営実績
・代表者の本人確認書類
・代表者の印鑑証明書
・連帯保証人に関する書類
・許認可証
・既存店舗の情報
赤字決算だから必ず審査に通らないとは限りません。
一時的な赤字である場合や、今後の改善が見込まれる場合は、その理由を説明できる資料を用意するとよいでしょう。
■個人事業主の主な必要書類
個人事業主として申し込む場合は、次のような書類を求められる可能性があります。
・本人確認書類
・住民票
・印鑑証明書
・確定申告書
・所得証明書
・納税証明書
・開業届
・事業計画書
・預金残高が分かる資料
・許認可に関する資料
・職務経歴書
・資格証明書
・連帯保証人に関する書類
開業前で確定申告書がない場合は、そのことを事前に伝えましょう。
確定申告書に代わる資料として、預金残高、事業計画、勤務経験、融資の承認状況などを確認される場合があります。
■事業計画書には何を書く？
新設法人や開業前の個人事業主は、事業計画書の提出を求められることがあります。
事業計画書は、難しい専門用語を並べるための書類ではありません。
貸主や保証会社が、どのような事業を行い、どのように賃料を支払っていく予定なのかを確認できる内容にすることが大切です。
主な記載項目は次のとおりです。
・事業を始める理由
・提供する商品やサービス
・想定する顧客
・予定している営業時間
・従業員数
・開業予定日
・代表者の経験や資格
・物件を選んだ理由
・集客方法
・売上の見込み
・仕入れや人件費
・賃料などの固定費
・開業に必要な資金
・自己資金
・融資の金額
・開業後の運転資金
売上を大きく見せるだけでは、計画の信頼性が高まるとは限りません。
客単価、来店人数、営業日数など、売上の根拠が分かるように整理しましょう。
■預金残高を確認される理由
営業実績がない場合は、事業が計画どおりに進まなかったときでも、一定期間の賃料や経費を支払えるか確認するために、預金残高が分かる資料を求められることがあります。
確認される可能性がある資金は次のとおりです。
・物件の契約金
・内装工事費
・設備や什器の購入費
・仕入れ費用
・広告費
・人件費
・開業後の賃料
・水道光熱費
・保証会社の更新料
・当面の運転資金
契約金を支払った後に資金がほとんど残らない計画では、事業継続を不安視される可能性があります。
物件取得費だけでなく、開業後の運転資金も含めて資金計画を立てましょう。
■代表者個人も審査される？
法人名義の申込みでも、代表者個人の情報を確認されることがあります。
特に新設法人は会社としての実績がないため、代表者が連帯保証人になることを求められる場合があります。
主な確認項目は次のとおりです。
・氏名
・生年月日
・住所
・連絡先
・職歴
・同業種での経験
・現在の収入
・保有する資格
・住居の状況
・緊急連絡先
・連帯保証の可否
代表者が連帯保証人になれば必ず審査に通るわけではありません。
保証会社の利用に加えて、代表者保証や別の連帯保証人を求められる場合もあります。
■連帯保証人と緊急連絡先の違い
連帯保証人と緊急連絡先は役割が異なります。
連帯保証人は、契約者が賃料などを支払えない場合に、契約内容に基づいて支払いを求められる可能性があります。
一方、緊急連絡先は、契約者と連絡が取れない場合や、物件で事故が発生した場合などに連絡を受ける人です。
緊急連絡先になっただけで、通常は連帯保証人と同じ支払い義務を負うものではありません。
ただし、実際の責任は署名する書類の内容によって判断されます。
依頼する相手には、連帯保証人なのか緊急連絡先なのかを正しく伝えましょう。
■保証会社から確認の電話が入る場合
保証会社の審査中に、申込者、法人の代表者、連帯保証人、緊急連絡先などへ確認の電話が入る場合があります。
電話では、次のような内容を確認される可能性があります。
・申込みをした事実
・法人名や事業内容
・物件の所在地
・使用目的
・代表者との関係
・連帯保証人になる意思
・緊急時の連絡先であること
・提出した情報の確認
知らない電話番号からの着信に出られないと、審査が進まないことがあります。
申込み後は着信を確認し、連帯保証人や緊急連絡先にも電話が入る可能性を伝えておきましょう。
■テナント審査にかかる期間
テナントの審査期間は、申込内容や物件によって異なります。
書類が揃っており、確認がスムーズに進めば比較的早く結果が出る場合もあります。
一方、次のような場合は時間がかかる可能性があります。
・提出書類が不足している
・新設法人で確認項目が多い
・事業内容の追加説明が必要
・内装工事の承認を確認している
・業種について貸主の判断が必要
・許認可を取得できるか確認している
・複数の関係者から承認を得る必要がある
・連帯保証人や緊急連絡先と連絡が取れない
・保証会社から追加書類を求められている
開業日から逆算し、審査、契約、内装工事、許認可、設備搬入に必要な期間を考えて申し込みましょう。
■申込書は空欄を残さず記入する
申込書に未記入の項目が多いと、確認の連絡が増え、審査に時間がかかる可能性があります。
申込前に、次の情報を整理しておきましょう。
・法人名または屋号
・所在地
・設立年月日または開業日
・代表者名
・電話番号
・事業内容
・資本金
・年商または売上
・従業員数
・入居希望日
・使用目的
・営業時間
・連帯保証人
・緊急連絡先
まだ決まっていない項目がある場合は、自己判断で事実と異なる内容を記入せず、不動産会社へ相談しましょう。
■書類の内容を一致させる
申込書、登記事項証明書、本人確認書類、事業計画書などの内容が一致しているか確認しましょう。
特に注意したい内容は次のとおりです。
・法人名の表記
・本店所在地
・代表者名
・代表者の住所
・事業目的
・電話番号
・設立日
・開業予定日
・使用する法人や事業者
・予定している業種
住所変更や代表者変更の登記が済んでいない場合は、その事情を先に伝える必要があります。
情報に違いがある理由を説明できないと、審査に時間がかかる可能性があります。
■賃料と事業規模のバランスを考える
希望する立地や広さを優先した結果、事業規模に対して賃料が高くなりすぎる場合があります。
審査では、予定する売上や自己資金に対して、毎月の賃料を無理なく支払えるか確認される可能性があります。
毎月の固定費として、次の費用を整理しましょう。
・賃料
・共益費や管理費
・看板使用料
・駐車場代
・保証会社の月額費用
・水道光熱費
・通信費
・人件費
・仕入れ費用
・借入金の返済
・広告費
・保険料
賃料だけで判断せず、毎月支払う総額を事業計画へ反映させることが大切です。
■審査前に契約金を振り込まない
申込みをしても、審査が完了するまでは契約が確定していない場合があります。
審査結果や契約条件を確認する前に、指定されていない口座へ契約金を振り込まないようにしましょう。
支払い前には、次の内容を確認します。
・審査が承認されているか
・貸主の承諾を得ているか
・契約条件が確定しているか
・初期費用の明細
・振込先の名義
・支払期限
・申込金や預り金の扱い
・契約しなかった場合の返金条件
申込金や預り金を支払う場合は、そのお金が何のための費用なのか、契約に至らなかった場合に返金されるのかを書面で確認しましょう。
■審査承認後もすぐ工事を始めない
審査に通っただけでは、物件を自由に使用したり、内装工事を始めたりできるとは限りません。
通常は賃貸借契約を締結し、契約金を支払い、鍵の引渡しを受けた後に物件を使用します。
また、内装工事には貸主や管理会社の承諾が必要になる場合があります。
確認する内容は次のとおりです。
・契約締結日
・契約開始日
・賃料発生日
・鍵の引渡し日
・工事を開始できる日
・内装工事の申請
・施工業者の指定
・工事可能な曜日と時間
・共用部分の使用
・設備や資材の搬入方法
審査承認の連絡を受けても、管理会社の許可を得る前に工事や荷物の搬入を行わないようにしましょう。
■審査に落ちた理由は教えてもらえる？
テナント審査に通らなかった場合でも、詳しい理由が開示されないことがあります。
貸主、管理会社、保証会社にはそれぞれ審査基準があり、総合的に判断されます。
考えられる要因には、次のようなものがあります。
・必要書類が不足している
・申込内容に確認できない点がある
・事業内容が物件に合わない
・貸主が希望する業種ではない
・賃料と事業規模のバランス
・自己資金や運転資金
・保証会社の審査
・連帯保証人
・営業時間や近隣への影響
・必要な設備工事を行えない
・許認可の取得見込み
・ほかの申込者との比較
審査に落ちた場合は、同じ内容のまま次の物件へ申し込むのではなく、提出書類や希望条件を整理しましょう。
■審査に不安がある場合の対策
新設法人や個人事業主が必ず審査に不利になるとは限りません。
営業実績が少ない場合は、ほかの資料で事業内容や支払いの見込みを分かりやすく伝えることが大切です。
申込前にできる主な対策は次のとおりです。
・希望する業種で利用できる物件を選ぶ
・事業内容を具体的に説明する
・必要書類を早めに用意する
・事業計画書を作成する
・売上の根拠を整理する
・預金残高が分かる資料を用意する
・同業種での経験を伝える
・資格や許認可の資料を用意する
・連帯保証人や緊急連絡先へ事前に説明する
・申込書を正確に記入する
・毎月の総支払額を確認する
・事業規模に合った賃料の物件を選ぶ
・不安な事情を申込前に不動産会社へ相談する
審査に不安があるからといって、法人の設立時期、売上、使用目的などを事実と異なる内容で申告してはいけません。
正しい情報を伝えたうえで、申込条件に合う物件を探しましょう。
■申込前の確認チェックリスト
テナント物件へ申し込む前に、次の内容を確認しましょう。
・希望する業種で使用できるか
・営業時間に制限がないか
・必要な許認可を取得できるか
・予定する内装工事が認められるか
・法人名義と個人名義のどちらで契約するか
・保証会社の利用が必要か
・代表者が連帯保証人になるか
・別の連帯保証人が必要か
・緊急連絡先を用意できるか
・必要書類が揃っているか
・事業計画書が必要か
・預金残高の資料が必要か
・審査期間の目安
・契約金の総額
・賃料の発生日
・内装工事を開始できる日
・開業後の運転資金を確保できるか
分からない項目がある場合は、申込書を提出する前に不動産会社へ確認しましょう。
■埼玉県でテナント審査に不安がある方へ
スマイファミリー大宮店では、大宮を中心に埼玉県内の店舗、事務所、倉庫などのテナント探しについてご相談を承っています。
「会社を設立したばかりで決算書がない」
「これから個人事業主として開業したい」
「テナント審査に必要な書類を確認したい」
「事業計画書や預金残高の提出を求められた」
「希望する業種で申し込める物件を探したい」
「過去にテナント審査へ通らなかった」
「保証会社や連帯保証人について相談したい」
このような場合も、事業内容、開業時期、自己資金、必要な設備、希望する契約条件などを確認しながら、物件探しを進めます。
新設法人や個人事業主という理由だけで、テナント契約を諦める必要はありません。
一方で、必要書類や審査条件は物件によって異なるため、申込みを急ぐ前に準備を整えることが大切です。
埼玉県で店舗、事務所、倉庫などのテナント物件をお探しの方や、事業用物件の入居審査に不安がある方は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。
