賃貸の先行申込・先行契約とは？退去前物件の内見・一番手・二番手の違いを解説

賃貸物件を探していると、不動産会社から、

「まだ入居中ですが先行申込できます」
「この物件は先行契約になります」
「現在一番手の申込みが入っています」
「二番手として申し込むことはできます」

と案内されることがあります。

初めて聞く方にとっては、

「部屋を見ていないのに申し込んで大丈夫？」
「先行申込をしたら必ず契約しないといけない？」
「先行契約と何が違う？」
「二番手でも借りられる可能性はある？」
「退去してから内見して決めたい」

など、分からないことも多いと思います。

特に人気のあるエリアや条件の良い物件では、現在の入居者が退去する前から募集が始まり、内見できるようになる前に申込みが入ることがあります。

ただし、「先行申込」「先行契約」という言葉の運用や手続きは、貸主、管理会社、物件によって異なります。

今回は、埼玉県内で賃貸物件を探している方へ、先行申込と先行契約の違い、一番手・二番手とは何か、退去前物件を申し込むときに確認したいポイントについて解説します。

■退去前でも賃貸物件は募集される

賃貸物件は、現在住んでいる方が完全に退去してから募集を始めるとは限りません。

管理会社が現在の入居者から解約通知を受けると、退去予定日が決まり、その時点から次の入居者を募集することがあります。

そのため、物件情報に、

・入居中
・退去予定
・○月○日退去予定
・内見不可
・先行申込可

などと表示されていることがあります。

現在の入居者がいるため室内を見ることはできませんが、次の入居者募集はすでに始まっている状態です。

条件の良い物件では、この段階で申込みが入る場合があります。

■先行申込とは？

一般的に先行申込とは、現在の入居者がまだ住んでいるなどの理由で室内を内見できない状態で、先に入居申込みを行う方法を指します。

例えば、

「3月31日退去予定」
「4月上旬に内見可能予定」

という物件に対して、3月中に申込書を提出するようなケースです。

先行申込では、申込みを行った後に、

・入居審査
・現在の入居者の退去
・原状回復工事
・室内確認
・内見
・契約手続き

という流れになる場合があります。

ただし、管理会社によっては内見前に審査を進めない場合もあります。

どの段階まで手続きが進むのか、申込み前に確認しましょう。

■先行申込をしたら必ず契約する？

先行申込と賃貸借契約は同じものではありません。

ただし、「とりあえず無料で部屋を押さえておける制度」と考えることもおすすめできません。

申込みをすると、貸主、管理会社、保証会社などが審査や契約準備を進める場合があります。

そのため、

「他の人に取られたくないから、とりあえず申し込む」
「本命ではないけれど何件か同時に申し込む」

という使い方は避けた方がよいでしょう。

本当に条件が合えば契約する意思がある物件に申し込むことが大切です。

また、先行申込後に室内を確認してから最終判断できるかについても、管理会社ごとに運用が異なります。

必ず申込み前に確認しましょう。

■先行契約とは？

先行契約とは、一般的に室内を内見する前に、賃貸借契約まで進める方法を指します。

先行申込との大きな違いは、内見前に契約を締結する可能性があることです。

例えば、

・現在の入居者がまだ住んでいる
・退去後すぐに次の入居者を決めたい
・人気物件で申込みが多い

などの場合に、先行契約として募集されることがあります。

先行契約では、実際の室内を見る前に契約条件を確認して契約することになるため、申込み以上に慎重な判断が必要です。

「内見して気に入らなければ簡単にやめられる」とは考えないようにしましょう。

■先行申込と先行契約の違い

先行申込と先行契約は似ていますが、意味は異なります。

先行申込は、内見できない段階で入居申込みを行う方法です。

一方、先行契約は、内見前に賃貸借契約まで進める方法です。

ただし、これらの言葉について全国一律の手続きが決まっているわけではなく、管理会社によって呼び方や運用が異なることがあります。

そのため、

「先行申込だから必ず内見後に判断できる」
「先行契約でも内見後にキャンセルできる」

などと自己判断しないことが重要です。

申込み前に、

・内見はいつできるか
・内見前に審査するのか
・いつまでに契約するのか
・内見後に判断できるのか
・契約開始日はいつか

を確認しましょう。

■一番手とは？

賃貸物件に複数の希望者がいる場合、「一番手」という言葉が使われることがあります。

一般的には、最初に正式な入居申込みを受け付けられた方を一番手として審査する場合があります。

ただし、

「問い合わせを一番最初にした」
「最初に内見予約をした」

だけで一番手になるとは限りません。

申込書の提出だけでなく、

・必要事項がすべて記入されている
・本人確認書類が提出されている
・必要書類がそろっている

など、管理会社が申込みを正式に受け付けられる状態になった時点で申込順位が決まることがあります。

申込順位の決め方も管理会社によって異なります。

■二番手とは？

すでに一番手の申込みが入っている物件でも、二番手として申込みを受け付けてもらえる場合があります。

二番手は、一番手の方が契約へ進まなかった場合などに順番が回ってくる可能性がある申込みです。

例えば、一番手の方が、

・入居審査を通過しなかった
・本人から申込みを取り下げた
・必要書類を用意できなかった
・契約条件が合わなかった
・期限までに契約手続きを行わなかった

などの場合、二番手の審査へ進むことがあります。

そのため、「一番手が入っているから絶対に借りられない」とは限りません。

気に入っている物件であれば、二番手を受け付けてもらえるか確認してみましょう。

■二番手なら他の物件も探した方がいい？

二番手の場合、一番手の方がそのまま契約すれば順番は回ってきません。

そのため、二番手として申し込みながら、他の物件も探しておく方法があります。

ただし、他の物件へ正式に申し込む場合は注意が必要です。

複数物件へ同時に正式申込みを行うことが認められるかは、不動産会社や管理会社によって異なります。

「二番手だから何件でも申し込んでいい」と判断せず、不動産会社へ現在の状況を伝えながら進めましょう。

■申込みが早ければ必ず借りられる？

最初に申し込めば必ず契約できるとは限りません。

入居申込み後には、貸主、管理会社、保証会社などによる審査が行われる場合があります。

確認される内容として、

・勤務先
・雇用形態
・勤続年数
・収入
・家賃とのバランス
・緊急連絡先
・入居人数
・保証会社の審査
・申込内容

などがあります。

一番手であっても審査結果によって契約へ進めない可能性があります。

反対に、二番手であっても一番手が契約に至らなければ順番が回ってくる可能性があります。

■退去前の物件を申し込むメリット

先行申込のメリットは、室内を見られるようになるまで待たずに申込みを検討できることです。

特に、

・駅から近い
・築浅
・家賃が周辺相場より低い
・ペット相談可能
・ファミリー向け
・設備が充実している
・人気エリア

などの物件では、退去後に内見できるようになる前に申込みが入る場合があります。

条件が希望に非常に近い物件であれば、先行申込を利用することで申込機会を逃しにくくなる可能性があります。

■退去前物件のデメリット

一方、最大の注意点は実際の室内を確認できないことです。

掲載されている写真が以前募集したときの写真である場合、現在の状態とは異なる可能性があります。

また、写真だけでは、

・実際の日当たり
・窓からの景色
・室内の広さの感じ方
・家具を置いたときの動線
・周辺の音
・共用部分の状態
・室内のにおい

などを完全には確認できません。

内見してから決めたい方にとっては、先行申込や先行契約が合わない場合もあります。

■掲載写真は現在の部屋とは限らない

同じ建物でも、募集している部屋と掲載写真の部屋が異なる場合があります。

例えば、

・別の階
・反転タイプ
・同じ間取りの別号室
・以前の募集時に撮影した写真

などが使われることがあります。

そのため、写真だけを見て、

「この床の色」
「この景色」
「この設備」

と決めつけないことが大切です。

写真が今回募集している部屋のものか確認しましょう。

■同じ間取りでも部屋によって違う

同じ1LDKや2LDKであっても、

・方角
・階数
・角部屋かどうか
・窓の位置
・設備
・内装
・バルコニーからの景色

などが異なる場合があります。

同じマンションの別室を内見できる場合もありますが、あくまで建物や広さの参考として考えましょう。

「別号室を見たから募集住戸もまったく同じ」とは限りません。

■退去予定日は変わることがある？

現在の入居者の退去予定日をもとに募集されていても、その後の予定や室内状況によって次の入居可能日が変わることがあります。

退去後には、

・室内確認
・清掃
・補修
・設備交換
・原状回復工事

などが行われる場合があります。

室内の状態によって工事期間が長くなることもあります。

そのため、

「○月1日に必ず入居できる」

と決めつけず、入居可能予定日であることを理解しておきましょう。

現在の住まいを解約する場合も、新居の契約開始日を確認してから進めることが重要です。

■内見できない場合はどこを確認する？

室内を見られなくても確認できることはあります。

例えば、

・建物の外観
・エントランス
・ごみ置場
・駐輪場
・駐車場
・周辺道路
・駅までの道
・スーパー
・コンビニ
・夜間の周辺環境

などです。

建物の共用部分や周辺環境だけでも現地で確認しておくと、写真だけで判断するよりイメージしやすくなります。

ただし、現在入居中の部屋へ無断で訪問したり、室内を見ようとしたりしてはいけません。

■家具が入るかどうか確認したい場合

退去前で採寸できない場合、大型家具や家電が入るか不安になることがあります。

例えば、

・冷蔵庫
・洗濯機
・ベッド
・ソファ
・ダイニングテーブル

などです。

募集図面に寸法がすべて記載されているとは限りません。

現在の家具を必ず持っていきたい場合は、

・室内寸法
・洗濯機置場
・冷蔵庫置場
・玄関幅
・エレベーター
・階段

などについて確認できる情報があるか不動産会社へ相談しましょう。

正確な採寸が必要な場合は、退去後まで確認できないこともあります。

■先行契約で特に確認したいこと

先行契約の場合は、内見前に契約まで進むため、通常のお部屋探し以上に契約条件を確認することが重要です。

少なくとも、

・家賃
・管理費
・初期費用
・契約開始日
・入居可能日
・更新料
・短期解約違約金
・退去予告期間
・設備
・ペット条件
・駐車場
・インターネット
・内見できないこと

などを確認しましょう。

分からない条件が残ったまま、「人気物件だから」と急いで契約することは避けます。

■先行申込が向いている人

先行申込は、

・希望エリアを絞っている
・希望条件が明確
・同じ建物や周辺を知っている
・写真や間取りを見て十分判断できる
・人気物件を優先したい

という方には選択肢になる場合があります。

一方、

・日当たりを必ず自分で確認したい
・音に敏感
・家具の配置を細かく確認したい
・写真だけでは決められない

という方は、内見できる物件を中心に探した方が安心なこともあります。

どちらが正解ということではありません。

自分がお部屋選びで何を重視するかによって判断しましょう。

■申込順位だけで物件を決めない

「今申し込まないと二番手になる」と言われると、焦ってしまうことがあります。

しかし、これから毎日生活する部屋です。

申込順位は重要ですが、

・家賃
・初期費用
・間取り
・設備
・通勤時間
・周辺環境
・契約条件

が自分に合っているか確認することも大切です。

「一番手になれるから」という理由だけで条件の合わない物件へ申し込むことは避けましょう。

■先行申込前に確認したいこと

退去前の物件を検討するときは、次の内容を整理してから申し込みましょう。

・現在入居中か
・退去予定日はいつか
・内見可能予定日はいつか
・先行申込か先行契約か
・現在の申込順位
・内見後に判断できるか
・募集写真は今回の部屋か
・入居可能予定日
・原状回復工事の予定
・契約開始日
・初期費用
・キャンセルに関する取り扱い

分からない部分は、申込書を提出する前に不動産会社へ確認することが大切です。

■埼玉県で退去前・入居中の賃貸物件が気になっている方へ

スマイファミリー大宮店では、大宮を中心に埼玉県内のお部屋探しについてご相談を承っています。

「気になる物件がまだ入居中になっている」
「先行申込をするか迷っている」
「一番手が入っていると言われた」
「二番手でも申し込みたい」
「内見できない物件を申し込んで大丈夫か不安」
「退去予定物件と今すぐ内見できる物件を比較したい」

このような場合も、募集状況、申込順位、内見時期、入居予定日、契約条件などを確認しながらお部屋探しをお手伝いします。

賃貸物件は、インターネット上で「募集中」と表示されていても、すでに申込みが入っている場合があります。

反対に、一番手が入っていても二番手として受付できる場合があります。

気になる物件がある場合は、募集ページだけで判断せず、現在の申込状況を確認することが大切です。

また、先行申込や先行契約の取り扱いは、物件、貸主、管理会社によって異なります。

埼玉県で退去前物件、先行申込、先行契約、一番手・二番手について分からないことがある方は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。