埼玉の賃貸物件で空室が続く原因は？家賃を下げる前に見直したいポイント
埼玉県でアパートやマンション、戸建てなどを賃貸していると、退去後の入居者募集が長引くことがあります。
空室期間が続くと、「家賃を下げないと決まらないのでは？」「近隣の物件より安くしたほうがよい？」と不安になるオーナー様もいらっしゃると思います。
家賃の見直しは空室対策の一つですが、空室の原因が家賃だけにあるとは限りません。
募集条件、初期費用、物件写真、設備、室内の状態、内見時の印象、入居審査の条件など、さまざまな要素が入居者の判断に影響します。
原因を確認せずに家賃だけを下げても、問い合わせや申し込みが増えない可能性があります。
また、一度家賃を下げると、入居期間中の収入にも影響するため、長期的な収支を考えて判断することが大切です。
今回は、埼玉県で賃貸物件を所有しているオーナー様へ、空室が続く場合に確認したいこと、家賃を下げる前にできる対策、募集状況の見直し方を解説します。
■空室の原因を分けて考える
空室対策を検討する際は、最初に入居者募集のどの段階で反響が止まっているかを確認します。
主に、次のような状況に分けて考えることができます。
・物件情報が閲覧されていない
・閲覧されているが問い合わせがない
・問い合わせはあるが内見につながらない
・内見はあるが申し込みが入らない
・申し込みはあるが審査や契約に至らない
問い合わせ自体が少ない場合は、家賃や募集条件、物件写真、掲載方法などに原因がある可能性があります。
一方、内見は入っているものの申し込みにつながらない場合は、室内の状態、共用部分、設備、周辺環境、競合物件との比較などを確認する必要があります。
申し込み後にキャンセルが続く場合は、初期費用、契約条件、入居可能日、説明内容なども確認しましょう。
どの段階に課題があるかによって、必要な対策は異なります。
■募集を開始してからの期間を確認する
空室期間を考えるときは、退去日だけでなく、実際に募集を開始した日も確認しましょう。
退去前から募集を始めたのか、原状回復工事が終わってから募集を始めたのかによって、募集期間の捉え方が変わります。
また、進学、就職、転勤などによる引っ越しが増える時期と、比較的動きが落ち着く時期では、反響の出方も異なります。
募集開始から数日で申し込みが入らないからといって、すぐに家賃を下げる必要があるとは限りません。
一方で、一定期間ほとんど問い合わせがない場合は、募集条件や掲載内容を早めに見直したほうがよいこともあります。
募集時期、空室期間、問い合わせ数、内見数などを整理し、感覚だけではなく実際の状況を確認しましょう。
■周辺の競合物件と比較する
家賃が適正かを確認するためには、近隣で募集中の競合物件と比較することが大切です。
比較する際は、家賃だけでなく、次の条件も確認します。
・最寄り駅と駅からの距離
・築年数
・間取りと専有面積
・建物の構造
・所在階
・日当たりや方角
・バス・トイレの仕様
・エアコンなどの設備
・インターネット環境
・オートロックや防犯設備
・駐車場や駐輪場
・ペット飼育の可否
・初期費用
・入居可能日
同じ家賃でも、競合物件に無料インターネット、宅配ボックス、独立洗面台などがある場合は、入居希望者から見た魅力が異なります。
反対に、駅から少し離れていても、面積が広い、駐車場を利用できる、初期費用を抑えられるといった特徴があれば、選ばれる可能性があります。
単純に「近隣より高いか安いか」だけでなく、条件全体を比較しましょう。
■家賃ではなく毎月の総額を確認する
入居希望者は、家賃だけでなく、毎月支払う総額を見て物件を比較することがあります。
毎月の費用には、次のようなものが含まれる場合があります。
・家賃
・管理費や共益費
・駐車場代
・町内会費
・定額の水道料金
・インターネット利用料
・月額保証料
・入居者向けサポートサービス料
家賃が競合物件と同程度でも、管理費や月額サービス料を含めた総額が高いと、検索条件から外れたり、比較時に選ばれにくくなったりする可能性があります。
募集条件を確認するときは、入居者が実際に毎月いくら支払うのかを整理しましょう。
■初期費用を見直す
引っ越しには、契約費用だけでなく、引っ越し業者の費用、家具・家電の購入費などもかかります。
そのため、月額家賃が予算内でも、初期費用が高いことで申し込みを見送られる場合があります。
主な初期費用には、次のようなものがあります。
・敷金
・礼金
・前家賃
・管理費や共益費
・仲介手数料
・保証会社の初回保証料
・火災保険料
・鍵交換費用
・クリーニング費用
・各種サポートサービス料
空室対策として、礼金の減額、フリーレント、一定期間のキャンペーンなどを検討する方法もあります。
家賃を継続的に下げる場合と比べ、初期費用の調整は期間や対象を限定して実施しやすいことがあります。
ただし、適用条件や解約時の取り扱いなどは、契約書へ明確に記載することが大切です。
■物件写真を見直す
賃貸物件を探す方の多くは、物件情報サイトなどに掲載された写真を見て、問い合わせや内見をするか判断します。
特に一覧画面に表示される最初の写真は、物件の第一印象を左右します。
次のような写真になっていないか確認しましょう。
・室内が暗く見える
・部屋の広さが分かりにくい
・写真の枚数が少ない
・退去前の古い写真を使用している
・室内に荷物や清掃道具が写っている
・写真が傾いている
・設備や収納の写真がない
・共用部分や建物外観が確認できない
・現在の状態と写真が異なる
室内写真は、自然光が入る時間帯に撮影し、必要に応じて照明もつけます。
居室だけでなく、キッチン、浴室、トイレ、収納、玄関、バルコニー、エアコン、インターホンなども掲載すると、生活をイメージしやすくなります。
写真の順番も重要です。
明るさや広さが伝わる写真を最初に掲載し、入居希望者が知りたい情報を順番に確認できるようにしましょう。
■物件紹介文に特徴が記載されているか確認する
写真だけでは伝わりにくい物件の特徴は、紹介文で補います。
例えば、次のような内容が考えられます。
・駅やバス停までの距離
・スーパーやコンビニへのアクセス
・収納の広さ
・在宅勤務に使いやすい間取り
・二人入居や子育て世帯への適性
・駐車場や駐輪場の状況
・日当たりや風通し
・周辺環境
・入居可能な時期
・利用できる設備
ただし、設備や周辺施設について、実際とは異なる内容を掲載してはいけません。
過去の募集情報をそのまま使用している場合は、家賃、設備、初期費用、入居条件などが現在の内容と一致しているか確認しましょう。
■物件情報が十分に掲載されているか確認する
募集を依頼していても、掲載されている媒体や情報量によって反響が変わることがあります。
次の内容を管理会社や仲介会社へ確認しましょう。
・どの媒体に掲載されているか
・募集情報が最新の状態になっているか
・写真や間取り図が正しく登録されているか
・募集条件に誤りがないか
・入居可能日が更新されているか
・物件の特徴が十分に記載されているか
・問い合わせに対して速やかに対応できているか
・仲介会社へ募集情報が共有されているか
掲載を開始しただけで安心せず、実際の掲載画面を確認することが大切です。
管理会社からの募集報告には、問い合わせ件数や内見件数だけでなく、反響が少ないと考えられる理由も記載してもらうと、対策を検討しやすくなります。
■室内と共用部分の状態を確認する
写真では魅力的に見えても、現地の状態が整っていなければ、内見後の申し込みにつながらない可能性があります。
室内では、次の項目を確認しましょう。
・清掃が完了しているか
・室内ににおいが残っていないか
・照明が点灯するか
・水回りに汚れや劣化がないか
・エアコンなどの設備が動作するか
・ドアや収納扉が正常に開閉するか
・網戸や建具に破損がないか
・室内に残置物がないか
・内見時に適切な温度や明るさを保てるか
建物の入口、廊下、階段、ゴミ置き場、駐輪場などの共用部分も、物件の印象に影響します。
放置されたチラシ、雑草、切れた照明、整理されていない自転車などがある場合は、可能な範囲で改善しましょう。
■内見後に選ばれなかった理由を確認する
内見はあるものの申し込みが入らない場合は、内見者や案内した仲介会社からの意見が重要です。
主に次のような内容を確認します。
・他に比較した物件
・室内の印象
・設備への評価
・家賃や初期費用への反応
・日当たりや眺望
・騒音や周辺環境
・共用部分の印象
・申し込みに至らなかった理由
すべての意見に対応する必要はありませんが、同じ指摘が複数回続く場合は、改善を検討する価値があります。
例えば、「室内が暗い」という意見が続く場合は、照明の設置や写真の撮り直しを検討できます。
「初期費用が高い」という意見が多い場合は、費用の内訳や募集条件を見直す方法があります。
内見件数だけでなく、選ばれなかった理由も記録しましょう。
■入居条件が厳しすぎないか確認する
家賃や室内に問題がなくても、入居条件が厳しいことで対象者が少なくなっている場合があります。
例えば、次のような条件です。
・単身者のみ
・二人入居不可
・子どもの入居不可
・外国籍の方は相談不可
・高齢者は相談不可
・保証会社の利用不可
・ペット飼育は一切不可
・事務所や在宅勤務での利用不可
物件の構造、契約内容、管理上の事情などにより、必要な条件を設定することはあります。
一方で、条件を広げられる可能性がある場合は、保証会社、緊急連絡先、見守りサービス、ペット飼育時の追加条件などを活用しながら検討できます。
入居者の属性だけで一律に判断せず、家賃の支払い方法や使用条件、保証体制などを確認することが大切です。
■設備の追加や交換を検討する
競合物件と比較して設備が不足している場合は、交換や追加が空室対策になる可能性があります。
例として、次のような設備があります。
・エアコン
・テレビモニター付きインターホン
・温水洗浄便座
・室内物干し
・宅配ボックス
・無料インターネット設備
・独立洗面台
・追い焚き機能付き給湯器
・防犯カメラ
ただし、設備を追加すれば必ず申し込みが入るわけではありません。
物件の家賃帯、間取り、築年数、想定する入居者層、周辺の競合状況などを確認し、費用対効果を考えましょう。
高額な設備工事を行う前に、写真や清掃、募集条件など、比較的取り組みやすい対策から進める方法もあります。
■リフォームの範囲を検討する
築年数が経過した物件では、壁紙や床、水回りなどの古さが内見時の印象に影響する場合があります。
一方、全面的なリフォームにはまとまった費用がかかります。
リフォームを検討するときは、次の内容を確認しましょう。
・内見者から指摘されている箇所
・競合物件の内装や設備
・想定する入居者層
・リフォーム費用
・工事中の空室期間
・工事後に見込める家賃
・費用を回収するまでの期間
壁紙の一面を変更する、照明を交換する、水栓を新しくするなど、範囲を絞った改善が効果的な場合もあります。
見た目だけでなく、安全性や使用上の問題がある箇所については、優先して修繕しましょう。
■家賃を下げた場合の影響を考える
家賃を下げる場合は、毎月の減額だけでなく、入居期間全体への影響を確認します。
例えば、家賃を月額5,000円下げて2年間入居した場合、単純計算では合計12万円の減収になります。
一方で、家賃を維持したまま空室が長期化すると、その期間の家賃収入は得られません。
そのため、家賃を下げることが常に不利とは限りません。
次の内容を比較しながら判断しましょう。
・現在の空室期間
・家賃を維持した場合の想定空室期間
・家賃を下げた場合の収入
・想定する入居期間
・初期費用の減額による影響
・設備追加やリフォームの費用
・管理費やローンなどの固定費
同じ建物に既存の入居者がいる場合は、新しい募集家賃との差についても確認が必要です。
募集家賃を変更する際は、物件全体の収支や今後の更新への影響も考えましょう。
■期間限定の募集条件も検討する
家賃を恒久的に下げる前に、期間や対象を限定した募集条件を検討する方法があります。
例として、次のようなものがあります。
・一定期間のフリーレント
・礼金の減額や免除
・特定期間中の成約キャンペーン
・一定条件を満たす場合の設備追加
・入居時期に応じた初期費用の調整
期間限定の条件を設定する場合は、対象者、適用期間、短期解約時の取り扱いなどを明確にします。
キャンペーン終了後も古い情報が掲載されないように、募集情報の更新にも注意しましょう。
■空室対策の結果を記録する
複数の対策を同時に行うと、どの変更が反響につながったのか分からなくなることがあります。
変更日と内容を記録し、その後の問い合わせや内見の変化を確認しましょう。
主に次の内容を残します。
・募集開始日
・掲載媒体
・問い合わせ件数
・内見件数
・内見後の意見
・募集条件を変更した日
・家賃や初期費用の変更内容
・写真を変更した日
・設備や内装を改善した内容
・申し込み日と契約日
空室対策は、一度変更して終わりではありません。
反響を確認しながら、必要に応じて次の対策を検討することが大切です。
■管理会社と募集方針を共有する
入居者募集を管理会社へ任せている場合は、オーナー様の希望する条件や、変更できる範囲を共有しておきましょう。
例えば、次の内容です。
・家賃を変更できる範囲
・礼金や敷金を調整できるか
・フリーレントを設定できるか
・設備追加に使える予算
・受け入れを相談できる入居者層
・修繕やリフォームの承認方法
・募集状況を報告する頻度
問い合わせが入るたびに条件確認が必要になると、入居希望者への回答が遅れる可能性があります。
あらかじめ判断基準を共有しておくことで、募集をスムーズに進めやすくなります。
■家賃を下げる前の確認項目
空室が続いている場合は、家賃を変更する前に次の内容を確認しましょう。
・募集開始からどのくらい経過しているか
・問い合わせと内見は何件あったか
・どの段階で申し込みにつながっていないか
・競合物件と比べて毎月の総額は適正か
・初期費用が高くなっていないか
・物件写真は明るく、現在の状態と一致しているか
・最初に表示される写真で魅力が伝わるか
・設備や周辺環境が分かりやすく掲載されているか
・室内と共用部分が清潔に保たれているか
・内見後の意見を確認しているか
・入居条件を見直せる余地があるか
・設備追加や部分的なリフォームが有効か
・家賃を下げた場合の長期的な収支を確認したか
複数の原因が重なっている場合もあります。
一つずつ状況を確認し、費用と効果のバランスを考えながら対策を進めましょう。
■埼玉県で空室対策にお悩みのオーナー様へ
スマイファミリー大宮店では、大宮を中心に埼玉県内の賃貸管理や入居者募集についてご相談を承っています。
「退去後、なかなか問い合わせが入らない」
「内見はあるが申し込みにつながらない」
「家賃を下げるべきか迷っている」
「物件写真や募集条件を見直したい」
「競合物件と比較して改善点を知りたい」
「設備交換やリフォームの費用対効果を相談したい」
このような場合も、募集状況、物件の特徴、周辺の競合物件、想定する入居者層などを確認しながら、必要な対策を整理していきます。
空室対策は、家賃を下げることだけではありません。
写真、初期費用、募集条件、室内の状態、情報の伝え方などを見直すことで、物件の魅力が伝わりやすくなる可能性があります。
埼玉県でアパート・マンション・戸建てなどの空室対策、入居者募集、賃貸管理についてお悩みのオーナー様は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。
