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埼玉の賃貸物件で家賃滞納が発生したら？オーナー様が取るべき対応と注意点

賃貸管理・オーナー様向け 2026.08.28

#埼玉 #保証会社 #賃貸管理 #家賃滞納 #滞納督促 #賃貸オーナー

埼玉県でアパートやマンション、戸建てなどを賃貸していると、入居者から家賃が入金されないことがあります。

家賃滞納の理由は、単純な支払い忘れ、口座残高の不足、振込先の間違い、給与の遅れ、失業、病気などさまざまです。

滞納が発生したからといって、すぐに悪質な入居者だと決めつけることはできません。

一方で、対応を後回しにすると滞納額が増え、入居者も支払いを立て直しにくくなる可能性があります。

今回は、埼玉県で賃貸物件を所有しているオーナー様へ、家賃滞納が発生した際の初期対応、保証会社や連帯保証人への連絡、督促を進めるときの注意点、契約解除や明渡しを検討する場合の流れを解説します。

■家賃の入金がない場合は早めに確認する

家賃の支払日を過ぎても入金が確認できない場合は、まず契約内容と入金状況を確認しましょう。

主な確認項目は次のとおりです。

・賃貸借契約書に記載された支払日
・毎月の家賃と共益費
・駐車場代などを含めた請求額
・入居者が利用する振込先
・口座振替の処理状況
・過去の入金履歴
・保証会社の利用状況
・連帯保証人の有無
・管理会社へ入金されていないか
・更新料やその他の請求と混同していないか

口座振替を利用している場合は、処理のタイミングによって入金の反映が遅れることもあります。

入居者へ連絡する前に、請求額や振込先に間違いがないか確認することが大切です。

■最初は穏やかに入金状況を確認する

入金が確認できない場合は、電話、メール、SMS、書面などで入居者へ連絡します。

最初の連絡では、家賃滞納と決めつけるのではなく、入金状況を確認する形で伝えるとよいでしょう。

連絡する際は、次の内容を分かりやすく伝えます。

・対象となる家賃の月
・支払期日
・請求金額
・現時点で入金を確認できていないこと
・振込先
・入金予定日を知らせてほしいこと
・すでに支払っている場合は行き違いをお詫びすること

単純な振込忘れや口座残高の不足であれば、早めの連絡によって解決する場合があります。

感情的な言葉を使ったり、最初から退去を求めたりせず、事実を確認しながら進めましょう。

■入居者と連絡が取れない場合

電話に出ない、メールの返信がないなど、入居者と連絡が取れない場合は、連絡方法を変えて複数回確認します。

主な方法には次のようなものがあります。

・時間帯を変えて電話する
・SMSを送る
・メールを送る
・書面を郵送する
・督促状を送る
・管理会社から連絡する
・緊急連絡先へ安否確認のための連絡を検討する

緊急連絡先は、連帯保証人とは役割が異なります。

緊急連絡先へ家賃の支払いを求められるとは限らないため、契約上の立場を確認したうえで連絡しましょう。

長期間連絡が取れず、郵便物がたまっている、室内から異臭がするなど、安否に関する心配がある場合は、警察や関係機関への相談が必要になることもあります。

■入金予定日を確認する

入居者と連絡が取れた場合は、滞納の理由だけでなく、具体的な入金予定日を確認しましょう。

「近日中に支払う」「給料が入ったら支払う」などの曖昧な約束では、入金確認を行う日を決められません。

次の内容を確認して記録します。

・滞納した理由
・支払える金額
・入金予定日
・一括で支払えるか
・今後の家賃も支払える見込みがあるか
・連絡可能な電話番号
・勤務状況や収入に変化があるか

入居者が支払日を約束した場合は、メールや書面など、後から確認できる方法でも共有しておくと安心です。

約束した日に入金がなかった場合は、再度連絡し、今後の対応を検討します。

■分割払いを認める場合の注意点

入居者から、滞納家賃を分割して支払いたいと相談されることがあります。

分割払いを認めるかどうかは、滞納額、入居者の収入、今後の家賃、契約内容などを確認して判断します。

分割払いを受け入れる場合は、口頭だけで済ませず、次の内容を書面にまとめましょう。

・滞納している合計金額
・毎回の支払金額
・支払日
・支払回数
・通常の家賃の支払日
・振込先
・支払いが遅れた場合の対応
・当事者の氏名
・合意した日付

滞納分の支払いを優先した結果、翌月以降の家賃が再び滞納することもあります。

毎月の通常家賃と分割分を合わせて、無理なく支払える計画になっているか確認しましょう。

判断が難しい場合は、管理会社や弁護士へ相談することが大切です。

■保証会社を利用している場合

家賃保証会社を利用している物件では、入居者の滞納が発生した場合に、契約の範囲内で保証会社から家賃が支払われることがあります。

ただし、保証会社への報告期限や手続方法は会社によって異なります。

滞納を確認したら、保証委託契約や保証契約の内容を確認し、早めに保証会社へ連絡しましょう。

主な確認事項は次のとおりです。

・滞納報告の期限
・報告方法
・必要書類
・保証される家賃の範囲
・共益費や駐車場代が保証対象か
・更新料が保証対象か
・原状回復費用の扱い
・入居者への督促を誰が行うか
・契約解除や明渡しに関する対応
・免責となる条件

保証会社が家賃を立て替えた場合でも、入居者の支払義務がなくなるわけではありません。

入居者は、保証会社から立替金の支払いを求められることになります。

オーナー様や管理会社が独自に督促を進める前に、保証会社との役割分担を確認しましょう。

■連帯保証人がいる場合

連帯保証人が設定されている場合は、賃貸借契約書や保証契約書を確認したうえで連絡を検討します。

連帯保証人へ伝える主な内容は次のとおりです。

・入居者の家賃が滞納していること
・滞納している期間
・滞納額
・入居者への連絡状況
・支払いを求める内容
・今後の対応

個人が連帯保証人となっている契約では、保証の上限額である極度額が設定されている場合があります。

連帯保証人へ請求する際は、保証契約の内容や極度額を確認しましょう。

契約の更新や変更によって保証の扱いが変わる可能性もあるため、判断が難しい場合は専門家へ確認することが大切です。

■督促状を送る

電話やメールで連絡しても入金されない場合は、督促状を送付します。

督促状には、一般的に次の内容を記載します。

・物件名と部屋番号
・入居者の氏名
・滞納している家賃の対象月
・滞納額
・支払期限
・振込先
・期限までに支払えない場合の連絡先
・書面の作成日
・オーナー様または管理会社の名称

督促状では、事実と支払いを求める内容を簡潔に記載します。

入居者を侮辱する表現や、実行できない内容を使って脅すような文面は避けましょう。

普通郵便だけでなく、配達状況を確認できる方法で送付することも検討します。

■内容証明郵便を検討する

督促状を送っても支払いや連絡がない場合は、内容証明郵便による催告を検討することがあります。

内容証明郵便は、いつ、誰から誰へ、どのような内容の文書を送ったかを証明するために利用されます。

ただし、内容証明郵便を送るだけで、直ちに契約解除や強制退去ができるわけではありません。

催告書の内容、支払期限、契約解除に関する記載は、その後の手続きへ影響する可能性があります。

送付前に、管理会社や弁護士へ文面を確認してもらうと安心です。

■家賃滞納ですぐに契約解除できるとは限らない

家賃の支払いが一度遅れたからといって、必ず直ちに賃貸借契約を解除できるわけではありません。

滞納している期間や金額、督促への対応、支払う意思、過去の支払状況などを踏まえ、貸主と借主の信頼関係が損なわれたと判断できるかが問題になる場合があります。

契約書に「家賃を滞納した場合は直ちに解除できる」と書かれていても、その記載だけを根拠に自己判断で退去させられるとは限りません。

契約解除を検討する場合は、次の内容を整理しましょう。

・滞納が始まった時期
・滞納額
・入居者への連絡履歴
・督促状の送付履歴
・入居者からの回答
・過去の滞納回数
・支払いの約束と履行状況
・保証会社や連帯保証人への連絡状況
・賃貸借契約の内容

契約解除の判断や通知方法については、弁護士などの専門家へ相談することが大切です。

■オーナー様がしてはいけない対応

家賃滞納が続いている場合でも、オーナー様や管理会社が自己判断で入居者を強制的に退去させることは避けなければなりません。

例えば、次のような対応は大きなトラブルにつながる可能性があります。

・無断で玄関の鍵を交換する
・入居者の許可なく室内へ入る
・室内の家財道具を搬出または処分する
・電気、ガス、水道を止める
・玄関ドアへ滞納内容を貼り出す
・近隣住民や勤務先へ滞納内容を知らせる
・深夜や早朝に繰り返し訪問する
・大声や威圧的な言葉で支払いを求める
・長時間にわたって居座る
・退去するまで帰らないと伝える

家賃滞納があっても、室内への立入りや明渡しには適切な手続きが必要です。

入居者が不在だからといって、賃貸借契約の終了を確認せずに荷物を処分してはいけません。

■契約解除から明渡しまでの流れ

家賃滞納が続き、話し合いでも解決できない場合は、契約解除や建物明渡請求を検討します。

一般的には、次のような流れで進めます。

・滞納状況を確認する
・入居者へ連絡する
・支払期限を定めて催告する
・期限までに支払いがないことを確認する
・契約解除を通知する
・任意の退去について話し合う
・必要に応じて建物明渡請求訴訟を行う
・判決や和解に基づいて明渡しを求める
・任意に明け渡されない場合は強制執行を申し立てる

実際に必要となる手続きは、契約内容や滞納状況によって異なります。

明渡しを強制的に実施できるのは、裁判所の手続きを経た執行官です。

オーナー様が自ら鍵を交換したり、荷物を運び出したりすることは避けましょう。

■滞納家賃の回収と明渡しは別に考える

入居者が退去しても、滞納した家賃が自動的になくなるわけではありません。

一方で、滞納家賃の全額を回収できるまで明渡しを進めないと、滞納額がさらに増える可能性があります。

状況によっては、滞納家賃の回収と物件の明渡しを分けて考える必要があります。

主に次の内容を確認しましょう。

・滞納家賃の総額
・入居者の支払能力
・保証会社による保証範囲
・連帯保証人への請求
・敷金の扱い
・退去までに発生する家賃
・原状回復費用
・法的手続きに必要な費用と期間
・次の入居者募集への影響

どの方法が適しているかは、滞納額や入居者の状況によって異なります。

早い段階で管理会社や弁護士へ相談し、回収と明渡しの方針を整理しましょう。

■退去の合意をする場合

入居者が家賃を支払うことが難しく、自主的な退去を希望する場合は、退去日や滞納家賃の扱いについて話し合うことがあります。

合意した内容は、口頭だけではなく書面に残しましょう。

主な確認事項は次のとおりです。

・賃貸借契約を終了する日
・物件を明け渡す日
・鍵の返却方法
・室内に残す荷物がないこと
・滞納家賃の金額
・支払方法
・敷金の精算
・原状回復費用の扱い
・連絡先
・合意した日付

書面の内容によっては、その後の請求や手続きに影響します。

滞納家賃の免除や分割払いを含む場合は、専門家へ確認してから合意することが大切です。

■家賃滞納の記録を残す

家賃滞納が発生した場合は、入居者との連絡や支払い状況を記録しましょう。

主に次の内容を残します。

・家賃の支払期日
・入金を確認した日
・不足している金額
・電話をかけた日時
・メールやSMSの送信内容
・入居者からの回答
・支払いの約束
・実際の入金日
・督促状の写し
・郵便物の配達記録
・保証会社への報告日
・連帯保証人への連絡内容
・管理会社や弁護士への相談内容

電話で話した場合も、通話後に日時や内容を記録しておきましょう。

記録が残っていないと、過去にどのような連絡や約束があったか分からなくなる可能性があります。

■家賃滞納を防ぐための対策

すべての家賃滞納を防ぐことはできませんが、契約前や入居中の管理体制を整えることで、滞納リスクを抑えられる可能性があります。

主な対策は次のとおりです。

・申込内容と提出書類を確認する
・無理のない家賃設定になっているか確認する
・家賃保証会社の利用を検討する
・保証範囲と報告期限を確認する
・口座振替など支払い忘れを防ぎやすい方法を導入する
・毎月決まった日に入金確認を行う
・未入金があれば早めに連絡する
・入居者との連絡先を定期的に確認する
・管理会社と督促方法を決めておく
・滞納時の対応手順を整理する

入金確認が数か月に一度では、滞納を発見した時点で金額が大きくなっている可能性があります。

毎月の入金状況を確認し、未入金があれば早めに対応することが重要です。

■管理会社へ家賃管理を任せるメリット

家賃管理を管理会社へ委託すると、毎月の入金確認、未入金時の連絡、保証会社への報告などを任せられる場合があります。

オーナー様が入居者へ直接督促する必要が減るため、精神的な負担を軽減できる可能性もあります。

ただし、管理会社によって対応範囲は異なります。

管理を委託する前に、次の内容を確認しましょう。

・入金確認を行う日
・未入金時に連絡する時期
・電話や書面による督促の範囲
・保証会社への報告
・連帯保証人への連絡
・オーナー様への報告方法
・法的手続きを検討する基準
・弁護士への相談や紹介
・滞納対応に必要となる追加費用

家賃管理を委託している場合も、オーナー様自身が毎月の送金明細や管理報告を確認することが大切です。

■埼玉県で家賃滞納にお悩みのオーナー様へ

スマイファミリー大宮店では、大宮を中心に埼玉県内の賃貸管理についてご相談を承っています。

「家賃の入金が確認できない」
「入居者へ連絡しても返信がない」
「保証会社への報告方法が分からない」
「滞納が長期化する前に対応したい」
「入居者への督促を管理会社へ任せたい」
「家賃管理を含めて管理会社の変更を相談したい」