埼玉で住宅ローン審査が不安な方へ｜確認される項目と事前にできる準備

埼玉県でマンションや戸建ての購入を検討している方のなかには、「自分の年収で住宅ローンを組める？」「転職したばかりでも申し込める？」「過去の支払い遅れが心配」と感じている方もいらっしゃると思います。

住宅ローンの審査は、年収だけで決まるものではありません。

勤務状況、他の借入れ、毎月の返済額、信用情報、購入する物件など、さまざまな項目をもとに金融機関が総合的に判断します。

また、金融機関や住宅ローン商品によって審査基準は異なります。

一つの条件だけを見て、最初から住宅購入を諦める必要はありません。

今回は、埼玉県で住宅ローン審査に不安を感じている方へ、主に確認される項目、事前審査の流れ、申し込み前に準備したいことを解説します。

■住宅ローン審査には事前審査と本審査がある

住宅ローンの審査は、一般的に「事前審査」と「本審査」の2段階で行われます。

事前審査では、申込者の年収、勤務先、勤続年数、他の借入れ、購入予定物件、希望借入額などを申告します。

金融機関は、申告された内容などをもとに、希望する住宅ローンを利用できる可能性があるかを確認します。

事前審査を通過した後、売買契約や必要書類の準備を進め、本審査を申し込むことが一般的です。

本審査では、申込者に関する書類だけでなく、購入する不動産の内容や担保評価、団体信用生命保険などについても確認される場合があります。

事前審査を通過した場合でも、本審査の承認が保証されるわけではありません。

事前審査後に新しい借入れをしたり、勤務状況や申告内容が変わったりすると、審査結果に影響する可能性があります。

■住宅ローン審査で確認される主な項目

住宅ローン審査では、主に次のような項目が確認されます。

・年齢
・年収や所得
・勤務先
・雇用形態
・勤続年数
・現在の借入れ
・年間の返済額
・クレジットやローンの支払い状況
・自己資金
・健康状態
・購入する物件の内容や担保評価
・希望する借入額と返済期間

すべての金融機関が同じ基準で審査するわけではありません。

ある金融機関で希望条件に合わなかった場合でも、別の商品や借入条件を検討できる場合があります。

■年収だけで審査結果は決まらない

住宅ローンでは、年収に対してどの程度の返済負担になるかが重要です。

収入が高くても、住宅ローン以外の返済が多ければ、借入可能額に影響する可能性があります。

反対に、年収だけを見ると不安がある場合でも、他の借入れが少ない、自己資金を用意できる、希望借入額を調整するなどによって、計画を立てられる場合があります。

大切なのは、金融機関が融資できる上限額だけで住宅を選ばないことです。

固定資産税、管理費、修繕積立金、駐車場代、将来の修繕費用なども考え、無理なく返済を続けられる予算を決めましょう。

■返済負担率とは？

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合です。

住宅ローンだけではなく、自動車ローン、教育ローン、カードローン、商品の分割払いなど、継続中の返済が含まれる場合があります。

計算方法の考え方は、次のとおりです。

年間の返済額÷年収×100＝返済負担率

返済負担率の基準や計算に含まれる借入れは、金融機関や商品によって異なります。

借入可能額を考えるときは、住宅ローンだけでなく、現在支払っているローンや分割払いも整理しましょう。

■他の借入れがある場合

次のような借入れや分割払いがある場合は、住宅ローンの申し込み時に申告を求められることがあります。

・自動車ローン
・教育ローン
・カードローン
・クレジットカードのキャッシング
・リボ払い
・スマートフォン端末の分割払い
・家電や家具などの分割払い
・奨学金
・事業用の借入れ

借入残高だけでなく、毎月の返済額も確認しておきましょう。

借入れがあることを隠して申し込むのではなく、現在の状況を正確に伝えることが重要です。

返済中のローンを完済したほうがよいか、自己資金を住宅購入に残したほうがよいかは、状況によって異なります。

自己判断ですべて返済する前に、住宅ローンを取り扱う金融機関などへ確認しましょう。

■クレジットカードの支払い状況も確認される？

住宅ローンの審査では、個人信用情報が確認されます。

信用情報には、クレジットやローンの契約内容、残高、返済状況、申込情報などが登録されています。

クレジットカード、ローン、スマートフォン端末の分割代金などの支払いが遅れている場合は、審査に影響する可能性があります。

過去に一度支払いが遅れたという理由だけで、必ず住宅ローンを利用できないと決まるわけではありません。

遅れた時期、回数、期間、現在の支払い状況などを含めて、金融機関が総合的に判断します。

自分の信用情報がどのように登録されているか不安な場合は、信用情報機関の本人開示制度を利用して確認する方法があります。

登録内容に事実と異なる情報がある場合は、情報を登録した会社へ確認しましょう。

■クレジットカードを多く持っている場合

使用していないクレジットカードを複数持っている場合や、キャッシング枠が設定されている場合は、住宅ローンの相談時に確認されることがあります。

ただし、カードを持っているだけで必ず審査に通らなくなるわけではありません。

申し込み前に、利用しているカード、利用していないカード、分割払い、リボ払い、キャッシングの残高などを整理しておきましょう。

長期間使用していないカードを解約する場合も、住宅ローンを申し込む直前に自己判断で一斉に手続きするのではなく、金融機関などへ相談してから進めると安心です。

■転職したばかりでも申し込める？

転職直後の場合は、現在の勤務先での勤続年数が短いため、金融機関から転職理由、職歴、雇用条件、収入見込みなどを確認されることがあります。

ただし、勤続年数が短いという理由だけで、すべての住宅ローンを利用できないと決まるわけではありません。

同じ業界や職種への転職、資格を生かした転職、収入が上がる転職など、現在までの経歴を含めて判断される場合があります。

転職後に住宅ローンを申し込む場合は、次のような書類を求められる可能性があります。

・雇用契約書
・労働条件通知書
・給与明細
・賞与明細
・源泉徴収票
・職歴書
・勤務先が発行する収入見込証明書

必要書類は金融機関によって異なるため、事前に確認しましょう。

■自営業・個人事業主の場合

自営業者や個人事業主の住宅ローン審査では、売上だけでなく、確定申告書に記載された所得、事業年数、収支の安定性、税金の納付状況などを確認されることがあります。

節税のために必要経費を多く計上している場合、売上が多くても申告上の所得が少なくなっていることがあります。

住宅購入を検討する場合は、現在の所得や借入希望額を確認し、早めに資金計画を立てましょう。

主に次のような書類が必要になる場合があります。

・確定申告書
・所得税の納税証明書
・住民税の課税証明書
・事業に関する決算書
・事業用借入れの返済予定表
・預金通帳

法人代表者の場合は、個人の収入に関する書類だけでなく、会社の決算書などを求められる場合があります。

■契約社員・派遣社員でも住宅ローンは利用できる？

住宅ローンは、正社員だけを対象にした商品ばかりではありません。

契約社員、派遣社員、パートなどの方が申し込める商品もあります。

ただし、雇用期間、契約更新の状況、年収、勤続年数などを確認される場合があります。

雇用形態だけで諦めず、現在の収入や勤務状況を整理し、利用できる商品があるか確認しましょう。

■夫婦の収入を合わせる方法

一人の収入だけでは希望する借入額に届かない場合、夫婦の収入を合わせる方法を検討できることがあります。

主な方法には、収入合算やペアローンなどがあります。

それぞれ、契約者、所有権の持分、団体信用生命保険、住宅ローン控除、諸費用などの扱いが異なります。

借入額を増やせる可能性がある一方で、出産、育児、転職、休職などによって、将来の世帯収入が変わる可能性も考える必要があります。

現在の収入だけでなく、将来の働き方や家族計画も含めて返済額を決めましょう。

■団体信用生命保険とは？

団体信用生命保険は、住宅ローンの契約者が死亡した場合や、所定の高度障害状態になった場合などに、保険金で住宅ローン残高が返済される仕組みです。

金融機関や住宅ローン商品によっては、加入が利用条件になっている場合があります。

健康状態について告知が必要となり、告知内容によっては加入できない場合があります。

一般的な団体信用生命保険への加入が難しい場合でも、引受条件を広げた保険や、団体信用生命保険への加入を必須としない住宅ローン商品を検討できる場合があります。

持病や通院歴がある場合は、事実を正確に告知しましょう。

■購入する物件も審査の対象になる

住宅ローンでは、申込者の収入や信用情報だけでなく、購入する物件も確認されます。

金融機関は、購入する土地や建物を担保として評価するため、次のような内容が影響する場合があります。

・物件の所在地
・土地や建物の面積
・建築時期
・建物の構造
・接道状況
・法令上の制限
・建築確認や検査に関する書類
・増築や改築の状況
・マンションの管理状況
・借地権などの権利関係

申込者に大きな問題がなくても、物件によっては希望額を借りられない場合があります。

中古住宅や特殊な条件の物件を検討するときは、購入前に住宅ローンを利用できるか確認しましょう。

■住宅ローン審査前に新しい借入れをしない

住宅ローンの事前審査から融資実行までの間に、次のような契約をすると審査内容が変わる可能性があります。

・自動車ローンを組む
・カードローンを利用する
・クレジットカードで高額な分割払いをする
・スマートフォン端末を分割購入する
・新しいクレジットカードを複数申し込む

事前審査を通過した後でも、融資実行前に借入状況を再確認される場合があります。

住宅ローンの手続き中に新しい借入れを予定している場合は、事前に金融機関へ相談しましょう。

■短期間に複数の住宅ローンへ申し込む場合

住宅ローンの申込情報は、信用情報機関に一定期間登録されます。

複数の金融機関を比較すること自体が、直ちに問題になるわけではありません。

ただし、状況を整理しないまま短期間に何社も申し込むより、借入希望額、年収、勤務状況、他の借入れなどを確認し、候補を絞って申し込むことが大切です。

審査に通らなかった場合は、同じ内容で続けて申し込む前に、希望借入額や現在の借入状況などを見直しましょう。

■頭金が少なくても住宅を購入できる？

物件価格の全額に近い金額を借りられる住宅ローンもあります。

ただし、住宅購入には物件価格以外に、仲介手数料、登記費用、住宅ローン関係費用、火災保険料、税金などの諸費用が必要です。

諸費用まで借りられる商品もありますが、借入額が増えるほど毎月の返済額や総返済額も増えます。

頭金を多く入れればよいとは限りません。

購入後の引っ越し、家具・家電、修繕、生活費などに備え、手元資金を残しておくことも大切です。

■事前審査に必要となる主な情報

住宅ローンの事前審査を申し込む際は、一般的に次のような情報や書類を準備します。

・本人確認書類
・健康保険証など勤務状況が分かるもの
・源泉徴収票
・確定申告書
・他の借入れに関する返済予定表
・購入予定物件の資料
・希望借入額
・返済期間
・自己資金の金額

必要書類は、雇用形態や金融機関によって異なります。

提出する情報と実際の状況に違いがないよう、正確に記入しましょう。

■住宅ローン審査が不安なときに整理すること

住宅ローン審査に不安がある場合は、申し込み前に次の内容を整理しましょう。

・現在の年収や所得
・勤続年数と雇用形態
・住宅購入に使える自己資金
・毎月無理なく返済できる金額
・自動車ローンなどの借入残高
・クレジットカードの分割払いやリボ払い
・過去の支払い遅れ
・購入後に必要となる生活費
・希望する物件価格
・持病や通院状況

不安な点を隠したまま進めるのではなく、住宅ローンの相談時に正確に伝えることが重要です。

■埼玉県で住宅ローン審査に不安がある方へ

スマイファミリー大宮店では、大宮を中心に埼玉県内の戸建て・マンション購入についてご相談を承っています。

「自分の年収で購入できる住宅の予算を知りたい」
「転職したばかりで住宅ローン審査が心配」
「自動車ローンやカードの支払いが残っている」
「自営業でも利用できる住宅ローンを確認したい」
「契約社員や派遣社員でも住宅を購入できるか相談したい」
「過去の支払い遅れがあり、申し込み前に準備したい」

このような場合も、現在の収入、勤務状況、他の借入れ、自己資金、ご希望の住宅などを伺いながら、購入予算と進め方を整理していきます。

住宅ローンの審査基準は、金融機関や商品によって異なります。

審査結果を保証することはできませんが、不安な点を整理し、無理のない資金計画を立ててから住宅探しを進めることが大切です。

埼玉県で住宅購入や住宅ローンについてお悩みの方は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。