埼玉で家・マンションを売却するには？査定から引渡しまでの流れと注意点

埼玉県にある家やマンション、土地を売却したいと考えていても、「何から始めればよいか分からない」「住宅ローンが残っていても売却できる？」「いくらで売れるのか知りたい」と悩む方は少なくありません。

不動産売却は、査定を依頼してすぐに売り出せばよいというものではありません。

売却の目的や希望時期を整理し、査定価格の根拠、必要な費用、住宅ローンの残高、売却後の税金などを確認しながら進めることが大切です。

今回は、埼玉県で戸建て・マンション・土地などの不動産売却を検討している方へ、査定から引渡しまでの流れと注意点を解説します。

■最初に売却の目的を整理する

不動産を売却する理由によって、適した売却方法やスケジュールは変わります。

主な売却理由には、次のようなものがあります。

・住み替え
・転勤や転職
・相続した不動産の整理
・離婚による財産整理
・住宅ローンの返済
・空き家の処分
・資産の組み替え
・所有している土地の売却

「できるだけ高く売りたい」のか、「一定の期限までに売りたい」のかによって、売出価格や販売方法の考え方も異なります。

売却理由や希望時期、売却後の予定を不動産会社へ伝え、無理のない計画を立てましょう。

■不動産査定を依頼する

不動産売却の第一歩は、現在の価格を把握することです。

査定では、周辺の成約事例や販売中の物件、築年数、面積、立地、建物の状態などを参考に、売却できると考えられる価格を算出します。

査定には、物件情報をもとに概算価格を確認する方法と、担当者が現地を確認して査定する方法があります。

戸建ての場合は、建物の状態や接道状況、境界などによって価格が変わる可能性があります。

マンションの場合は、階数、向き、眺望、室内の状態、管理状況、修繕積立金なども確認項目になります。

土地の場合は、面積や形状、接道、建ぺい率、容積率、境界、利用できる用途などが価格に影響します。

■査定価格と売却価格は同じではない

査定価格は、不動産会社が市場の状況や物件の条件をもとに算出した売却予想価格です。

その金額で必ず売れることを保証するものではありません。

高い査定価格だけを見て不動産会社を選ぶと、実際の相場より高い価格で売り出し、長期間売れない状態になる可能性があります。

査定結果を確認する際は、金額だけではなく、次のような点も確認しましょう。

・査定価格の根拠
・参考にした成約事例
・周辺の競合物件
・想定される売却期間
・提案された販売方法
・価格を見直す場合の考え方

納得できない部分がある場合は、そのまま進めずに説明を求めることが大切です。

■住宅ローンが残っていても売却できる？

住宅ローンが残っている不動産でも、売却を検討することは可能です。

ただし、原則として物件の引渡しまでに住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があります。

まずは金融機関へ確認し、現在の住宅ローン残高を把握しましょう。

売却価格から住宅ローンと売却費用を支払える場合は、売却代金を使って完済できる可能性があります。

売却価格だけでは完済できない場合は、不足分を自己資金で補う方法や、住み替えローンなどを検討することがあります。

利用できる方法は、収入や借入状況、金融機関の審査によって異なります。

住宅ローンが残っている場合は、売却活動を始める前に不動産会社や金融機関へ相談しましょう。

■売却に必要な書類を準備する

不動産売却では、物件や契約内容に応じて、さまざまな書類が必要になります。

主な書類には、次のようなものがあります。

・本人確認書類
・登記識別情報または権利証
・固定資産税納税通知書
・土地測量図や境界確認書
・建築確認済証や検査済証
・購入時の売買契約書
・管理規約や使用細則
・管理費や修繕積立金が分かる書類
・リフォームや修繕の記録
・住宅ローン残高証明書

必要書類は、戸建て、マンション、土地などの物件種別や売却条件によって異なります。

書類が見当たらない場合も、再取得や別の方法で確認できることがあるため、早めに相談しましょう。

■媒介契約を選ぶ

不動産会社へ売却の仲介を依頼する場合は、媒介契約を締結します。

媒介契約には、主に次の3種類があります。

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社へ仲介を依頼できる契約です。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、仲介を依頼する不動産会社を1社に決める契約です。

指定流通機構であるレインズへの登録義務や、販売状況の報告頻度、自分で購入希望者を見つけた場合の取り扱いなどに違いがあります。

どの契約が適しているかは、物件の状況や希望する販売方法によって異なります。

それぞれの特徴について説明を受け、納得したうえで選びましょう。

■売出価格を決める

売出価格は、査定価格、市場の状況、売主様の希望、売却期限などを考慮して決めます。

相場より高すぎる価格で売り出すと、購入希望者からの問い合わせが少なくなり、販売期間が長期化する可能性があります。

一方で、早く売却したいからといって、十分に検討せず価格を下げる必要もありません。

販売開始後の反響や内見数、周辺物件の動きを確認しながら、必要に応じて価格を見直しましょう。

■売却活動を始める

媒介契約と売出価格が決まったら、売却活動を開始します。

不動産会社は、物件情報サイトへの掲載、レインズへの登録、既存のお客様への紹介などを行います。

購入希望者から問い合わせが入ると、戸建てやマンションでは室内の内見を行う場合があります。

居住中の物件を売却する場合は、無理に生活感をなくす必要はありませんが、室内を整理し、明るく清潔に見えるよう準備しておくと印象が良くなります。

特に玄関、水回り、リビング、バルコニーなどは確認されやすい場所です。

■物件の不具合や状況を正確に伝える

売却する不動産に雨漏り、設備の故障、建物の傾き、シロアリ被害などがある場合は、不動産会社へ正確に伝えましょう。

マンションでは、管理費や修繕積立金の変更予定、大規模修繕、建物内のルールなども確認されることがあります。

物件に関する重要な事実を伝えないまま売却すると、引渡し後のトラブルにつながる可能性があります。

「伝えると売れにくくなるかもしれない」と自己判断で隠さず、把握している内容を整理して相談しましょう。

■購入申込みと条件交渉

購入希望者が見つかると、購入申込書が提出されます。

購入申込書には、購入希望価格、住宅ローンの利用予定、契約希望日、引渡し希望日などが記載されます。

申込みが入ったからといって、すぐに契約が成立するわけではありません。

売却価格だけではなく、次のような条件を確認しましょう。

・購入希望価格
・手付金の金額
・住宅ローン利用の有無
・売買契約の日程
・引渡しの時期
・残しておく設備
・境界確認や測量の条件
・契約解除に関する条件

条件に納得できない場合は、不動産会社を通して交渉することができます。

■売買契約を締結する

売主様と買主様が価格や条件に合意したら、売買契約を締結します。

契約時には、重要事項や契約内容の説明を確認し、買主様から手付金を受け取ることが一般的です。

契約書には、引渡し日、代金の支払い方法、契約解除、設備の取り扱い、契約不適合責任など、重要な内容が記載されています。

分からない言葉や納得できない条件がある場合は、理解できないまま署名や押印をせず、必ず確認しましょう。

■決済と引渡し

引渡しの日には、売買代金の残額を受け取り、所有権移転登記や抵当権抹消登記などの手続きを行います。

固定資産税やマンションの管理費などについても、引渡し日を基準に精算することがあります。

代金の受領や登記手続きを確認した後、物件の鍵や必要書類を買主様へ引き渡します。

住宅ローンが残っている場合は、金融機関や司法書士、不動産会社と日程を調整しながら手続きを進めます。

■不動産売却にかかる主な費用

不動産を売却する際は、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。

物件や契約内容に応じて、次のような費用が必要になる場合があります。

・仲介手数料
・売買契約書に関する印紙税
・抵当権抹消登記の費用
・司法書士への報酬
・測量や境界確認の費用
・建物の解体費用
・残置物の撤去費用
・引っ越し費用
・住宅ローンの返済や手続きに関する費用
・譲渡所得に対する税金

実際に必要となる費用は、物件の状態や売却条件によって異なります。

査定価格だけではなく、売却後に手元へ残る金額を確認しておきましょう。

■売却によって税金が発生する場合がある

不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得に対する税金が発生することがあります。

譲渡所得は、単純に売却価格だけで計算するものではありません。

購入時の費用、売却時の費用、所有期間などによって計算や税率が変わります。

マイホームの売却では、一定の要件を満たすと利用できる特例がある場合もあります。

税金の取り扱いは、物件や所有者の状況によって異なるため、税務署や税理士などの専門家へ確認しましょう。

■相続した不動産を売却する場合

相続した家や土地を売却する場合は、亡くなった方の名義のままでは売却手続きを進められないため、相続登記などの手続きが必要になります。

相続人が複数いる場合は、売却価格や売却時期、費用の負担、売却代金の分け方について話し合う必要があります。

空き家のまま放置すると、建物の劣化や庭木の繁茂、防犯上の問題などが発生する可能性があります。

すぐに売却するか決まっていない場合でも、現在の価格や必要な手続きを早めに確認しておきましょう。

■売るか貸すか迷っている場合

転勤や住み替えなどで自宅を離れる場合、売却するか賃貸に出すか迷うことがあります。

売却と賃貸では、収入、維持費、税金、管理の負担、将来の利用予定などが異なります。

賃貸に出す場合は、家賃収入を得られる可能性がある一方で、修繕費、管理費、固定資産税、空室のリスクなども考える必要があります。

売却価格と想定賃料の両方を確認し、ご自身の予定や資金計画に合う方法を検討しましょう。

■埼玉県で不動産売却をお考えの方へ

スマイファミリー大宮店では、大宮を中心に埼玉県全域の不動産売却をお手伝いしています。

「自宅がいくらで売れるか知りたい」
「住宅ローンが残っている」
「相続した家や土地を整理したい」
「住み替えのタイミングを相談したい」
「売却と賃貸のどちらがよいか迷っている」

このような場合も、売却理由や希望時期、物件の状況を伺いながら、売却方法を一緒に整理していきます。

不動産の売却では、価格だけではなく、売却までの期間、必要な費用、住宅ローン、税金、売却後の予定まで考えることが大切です。

埼玉県で戸建て・マンション・土地などの売却をお考えの方は、スマイファミリー大宮店へお気軽にご相談ください。